来源：原创 解波 中国商业企协文商旅企业分会 侵删

为积极响应国家推动产业融合创新的战略部署，大力促进文化、商业、旅游产业的深度融合与创新发展，扩大品牌消费，弘扬民族品牌，不断完善中国特色现代企业制度，弘扬优秀企业家精神，推动文商旅及大住宿业迈向高质量发展新阶段，由中国商业企业管理协会指导，中国商业企业管理协会文商旅企业分会、苏鲁豫皖冀晋黑赣津九省市相关酒店协会联合主办，河南省旅游协会旅游饭店业分会、辽宁省旅游饭店业协会、吉林省旅游协会旅游饭店分会协办，山西省品牌协会、西安市酒店协会、无锡市旅游饭店协会、山西省饭店业商会连锁品牌酒店分会支持的第十七届文商旅融合与大住宿业论坛，于 2025 年 8 月 22-23 日在许昌中原国际饭店举行；论坛以 “创新驱动发展，融合促进增长” 为主题，邀请业内专家、学者共同探讨文商旅融合与大住宿业的发展之道，来自全国各地的文商旅企业及酒店集团、民宿、餐饮及供应链企业的 200 余位代表参与了本次论坛，论坛嘉宾还走进胖东来（时代广场店），实地感受胖东来的企业文化、管理模式与服务理念。

中国商业企业管理协会文商旅企业分会智库专家单位、龙藏资本联合创始人解波，做了“新周期的关键节点，酒店企业的当下突围与长效布局”的主题演讲。以下为演讲的核心内容：

2025 年的中国酒店市场，正处在 “周期调整” 与 “结构重塑” 的交叉点：一边是宏观经济波动带来的需求承压，一边是区域分化中暗藏的投资机遇；一边是传统投资逻辑的失效，一边是新趋势催生的价值重构。接下来，我会结合龙藏资本的研究数据、理论模型与市场实践，从 “驱动变化、理论支撑、宏观表现、地域差异、市场洞察” 五个维度，和大家一起拨开迷雾，找到酒店投资的破局方向。

一、先看清本质：酒店投资的驱动逻辑，早已变了

提到酒店投资，很多人还停留在 “综合体配套”“提升地块形象” 的旧认知里。但今天我想先和大家明确一个核心结论：中国酒店投资的驱动因素，已经从 “被动配套” 转向 “主动增值”，从 “盲目追热” 回归 “理性务实”。

过去，酒店更多是 “配角”—— 政府项目需要它完善区域配套，房企开发综合体需要它的昭示性拉高楼面价，甚至有些企业把它当作 “形象名片”。但现在，投资逻辑完全不同了：持有型酒店成了银行眼中的 “良性现金流资产”，既能平衡销售型物业的价格波动风险，又能通过两大路径创造价值：一是酒店本身带来的稳定现金流，二是拉动周边出租型物业租金、加速销售型物业去化回笼的资金。除此之外，税筹优化、上市企业业绩支撑等资本运作需求，也让酒店从 “配套工具” 升级为 “资产配置核心”。

更关键的是，投资主体和心态变了。前几年的 “酒店投资热” 早已消退，从盲目跟风到精挑细选，从追求规模到看重回报 —— 现在的投资者问得最多的不是 “这个城市能不能建酒店”，而是 “这个项目的现金流能撑多久”“初始投资能不能控制住”。这种理性回归，不是行业降温，而是行业走向成熟的必经之路。

二、再掌握工具：两个核心模型，帮你判断投资时机与方向

做酒店投资，不能凭感觉，得有理论支撑。今天我想和大家分享两个 “实战工具”，也是我们龙藏资本分析市场的核心框架。

第一个是资产组合管理的价值最大化模型，它脱胎于金融领域的 Fama-French 三因子模型。简单来说，就是投资决策要抓三个关键：一是 “市场因子”，看项目整体资产的加权平均回报，避免单个项目拖垮组合；二是 “规模因子”，小规模市场和大规模市场的资产估值逻辑完全不同 —— 比如一线城市单房价值能到 500 万，而三四线可能只有 150 万，不能用同一套标准衡量；三是 “价值因子”，重点看资产的 “市值与账面值比”，尤其是经济收缩期，能产生稳定现金流的资产，才具备真正的溢价能力。

第二个是Mueller 酒店行业周期模型，它把市场分成四个阶段，对应不同的投资策略：

恢复阶段：入住率触底回升，租金刚开始涨，这时适合 “抄底存量资产”；

扩张阶段：需求吸收存量，租金持续上涨，开发商开始建新供给，这个阶段长、确定性高，适合 “布局核心地段”；

超量供给阶段：供给超过需求，入住率跌破长期均值，这时要 “停止新增投资，优化现有运营”；

衰退阶段：价格战爆发，入住率持续下滑，这时要 “剥离低效资产，守住现金流”。

对照当前市场，我们正处于 “超量供给向理性调整” 的过渡阶段 —— 新增酒店还在入市，但需求恢复慢，入住率和房价双双承压。这也解释了为什么现在投资，“控制成本、看重现金流” 比 “追高溢价” 更重要。

三、观宏观大势：三个核心数据，读懂当前市场的 “供需矛盾”

了解了逻辑和工具，我们再看宏观市场的真实表现。这里有三个关键数据，能帮大家看清当前酒店业的 “核心矛盾”——供给恢复快于需求，业绩增长承压，但区域和档次分化明显。

第一个数据：GDP 增速与酒店业绩强相关。过去几年，中国 GDP 季度累计增速同比 6 个季度为负，降幅接近 2009 年；而高星级酒店的 ADR、OCC 增速，和 GDP 增速完全 “同频”——GDP 一降，酒店业绩就跟着走弱。这说明酒店业，尤其是高端酒店，对宏观经济的敏感度极高，商旅需求的恢复离不开经济大环境的支撑。

第二个数据：制造业 PMI 是 “先行指标”，而且领先酒店 RevPAR 一个季度。疫情前有个清晰的分界线：PMI 在 51 以上，酒店 RevPAR 加速增长；PMI 低于 51，RevPAR 就加速下跌。但现在，PMI 一直在 50 上下徘徊，这意味着商旅需求短期很难快速修复，企业差旅预算削减、会议会展需求减少，成了高端酒店的 “主要压力源”。

第三个数据：休闲需求 “量增价减”。2024 年国内旅游人次保持高增长，但人均消费还没回到 2019 年 —— 大家愿意出门玩，但更理性了，不再盲目追求高价消费。反映到酒店市场，就是周末休闲客群的 “价格敏感度上升”，即使是高端酒店，周末房价也很难反弹，甚至出现 “入住率和房价双降” 的情况。

从行业规模看，差距更明显：2019-2024 年，中国酒店零售额复合增速是 - 2.1%，而全球是 2.2%、美国 2.5%、西欧 5.5%。为什么？因为中国酒店的 “供给恢复太快”—— 酒店数量复合增速已经回正，但需求没跟上，这就导致 “僧多粥少”，业绩自然承压。

四、抓核心差异：地域和档次，决定酒店资产的 “估值天花板”

讲完宏观，我们聚焦今天的核心 ——地域差异。这是我们在调研中发现的最关键结论：同样是高端酒店，在不同城市、不同区域，资产价值可能差 3-5 倍；同样是奢华品牌，在一线和三四线，投资回报可能完全相反。

先看高端酒店的 “单房价值”：疫情前，高端酒店单房资产价值在 300-350 万之间；疫情后维持在 300 万左右，但城市差距极大。比如上海绿地万豪酒店，单房价值 527 万；而重庆解放碑皇冠假日酒店，单房只有 108 万。再看奢华酒店，差距更惊人：深圳瑞吉酒店单房 1089 万，海南嘉佩乐度假酒店 1106 万；但武汉洲际酒店只有 186 万，太原洲际 182 万。

为什么会有这么大差异？核心是两个因素：市场成熟度 + 需求稳定性。北京、上海、深圳、三亚这些城市，要么是商务需求密集的一线核心，要么是休闲需求稳定的旅游目的地，能支撑高房价和高入住率，资产自然有溢价；而二三线城市，即使引入奢华品牌，也因为需求不足，很难突破估值天花板。

再看品牌溢价：国际豪华品牌和本土高端品牌，价值差距也很明显。比如香港朗廷酒店单房价值 973 万，上海金茂君悦 666 万；而杭州开元名都大酒店只有 196 万，宁波开元名都 157 万。这不是说本土品牌不好，而是提醒大家：选品牌要 “地域适配” —— 在商务密集的一线城市，国际品牌更有竞争力；在休闲属性强的二三线城市，本土特色品牌可能更接地气。

从区域签约数据看，2024 年上半年，华东区域签约酒店数最多，其次是西南、华南；省份层面，广东、江苏、浙江稳居前三，四川、新疆因为独特的旅游资源，成了 “新热点”。这说明投资者已经用脚投票：经济基础好、需求稳定的区域，依然是投资首选；有独特资源的区域，存在结构性机会。

五、谋未来破局：从需求、产品到 ESG，三个趋势决定投资成败

最后，我们聊聊未来 —— 在当前市场环境下，怎么投资才能穿越周期？我想分享三个核心趋势，也是我们龙藏资本认为的 “破局关键”。

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