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导读
酒住宿业利润暴跌,全国37万家酒店陷入“囚徒困境”。当增量市场的盛宴散去,一场关乎存量的生死重构正在拉开帷幕。酒店专家们还在谈增量、谈发展,事实上我国的酒店除了区域性失衡外,大多数地方已经饱和。可以看出,我们需要进入一个深度调整期,而非增量期。
中国酒店业正站在历史的十字路口。
一边是触目惊心的行业数据:全国酒店总量突破37万家,整体RevPAR连续两年下滑,北京住宿业利润在今年上半年暴跌92%。另一边是仍在持续的盲目扩张:每天近50家新酒店开业,各路资本继续在下沉市场跑马圈地。
浩华管理顾问报告显示,2024年国内酒店市场品牌变更数量同比增长23%,超过1500家酒店选择更换品牌寻求生机。这背后,是业主们对同质化竞争的绝望突围。
01 存量时代的真相
饱和市场中的生存博弈
全国酒店业已全面进入存量时代,这是一个不容置疑的基本事实。
中国饭店协会数据显示,2021年至2024年,全国酒店从25.24万家激增至34.87万家,增长率高达38%。而同期国内旅游人次仅恢复至2019年的85%,供需失衡已成定局。
更令人忧心的是结构性问题。酒店之家大数据平台分析表明:
经济型酒店占比仍高达68%,同质化竞争惨烈
中端酒店供给过剩迹象明显,平均房价持续承压
高端酒店依赖政府及协议客户,散客市场占比不足40%
华住集团创始人季琦曾预警:“酒店业已经进入了淘汰赛阶段”,但行业的惯性扩张仍未停止。截至2025年上半年,全国在建和规划的酒店项目仍超过3200个,预计新增客房18万余间。
存量时代的本质是零和博弈。在整体市场规模增长乏力的情况下,一家酒店的入住率提升,往往意味着另一家酒店的客源流失。STR全球酒店数据监测显示,2024年中国酒店市场总量中,有67%的城市出现供需失衡警报。
02 增量迷思的破灭
为什么扩张停不下来?
明知市场饱和,为何扩张步伐难以停止?
首先是沉没成本效应在作祟。多位酒店投资人坦言,项目一旦启动,即使预判市场前景不佳,也往往选择硬着头皮完成建设。“已经投入了几千万,总不能烂尾在那里”成为典型心态。
其次是资本驱动的路径依赖。一位不愿具名的连锁酒店集团高管透露:“上市公司需要业绩增长,需要新开店故事来支撑股价。即使单店收益下降,也要保持规模扩张。”
更为深层的原因在于同质化竞争陷入恶性循环。酒店管理专家吕荣指出:“当产品和服务无法形成差异化时,规模就成了唯一的竞争武器。你不开店,别人开了,你的市场份额就被侵蚀。”
然而,这种扩张的代价是惨重的。2024年酒店行业投资回报周期普遍延长至7-8年,较五年前延长了近一倍。而投资回报率则从15%以上的行业健康水平,下滑至不足8%。
03 产业结构调整
从“空间出租”到“价值创造”
面对严峻的行业形势,产业结构调整已不是选择题,而是生存题。酒店业必须从“空间出租”的旧模式,转向“价值创造”的新逻辑。
硬件改造是基础功课。金陵酒店管理公司总裁李成勇表示:“2005年至2015年期间建设的酒店,普遍面临设施老化问题。硬件更新不仅是换地毯、刷墙面,更是对空间功能的重构。”
上海静安洲际酒店在2024年的改造中,将30%的客房面积重新规划,打造了联合办公空间、健身舱和亲子娱乐区,改造后平均房价提升23%。
填补区域空白是关键机遇。尽管整体市场饱和,但在特定区域和细分市场,仍存在结构性机会:
健康疗愈型酒店:满足银发族养生需求
宠物友好酒店:切入千亿宠物经济市场
商务会议型酒店:在产业园区周边精准布局
改变经营方式是必然选择。亚朵酒店通过“酒店+社群”运营,将会员复购率提升至45%;首旅如家则通过“酒店+新零售”模式,让非客房收入占比达到18%。
04 产品特色重塑
打破标准化的桎梏
标准化曾是连锁酒店的成功法宝,但现在正成为创新枷锁。
酒店资深专家、《酒店焦点资讯》主编夏子帆指出:“国内酒店一直是一个盒子模块从未被打破,随着消费者需求变化,产品已经跟不上需求步伐。行业急需重构产品,以特色化服务取胜。”
场景化体验成为破局利器。杭州湖边邨酒店通过复原民国建筑风貌,结合本土文化体验,在高端酒店普遍低迷的背景下,保持了85%以上的入住率。其总经理杨琳表示:“我们卖的不是客房,是穿越时空的体验。”
主题化细分打开新的增长空间。电竞酒店、电影主题酒店、书香酒店等垂直细分业态,尽管总体规模有限,但凭借精准的客群定位和高黏性,实现了远超行业平均水平的收益率。
中青旅耀悦打造的“酒店+深度体验”产品线,将住宿与当地文化体验打包,客单价是普通酒店的3倍,但用户满意度高达96%。
05 度假酒店革命
重新定义“度假”内涵
度假酒店市场同样面临深刻变革。传统的“景+房”模式已经失效,度假需要被重新定义。
早在2021年,夏子帆女士就提出度假酒店必须要改变单一模式的度假风,结合现在露营新趋势,利用场地优势,在户外及露营市场分一杯羹。她撰写的《夏子帆:浅谈精致露营对于度假酒店的启迪与发展推动》一文,全面分析了精致露营对于度假酒店的推动。
当前户外露营+度假酒店的融合模式正在兴起。ClubMed在中国区的度假村引入露营体验,将标准化住宿与野趣露营相结合,满足了游客“既要舒适又要冒险”的矛盾需求。
万达美华酒店总经理刘宪军认为:“未来的度假酒店应该是各种生活方式的集合平台,而不是单纯的住宿场所。”
健康养生成为度假酒店的新增长点。三亚艾迪逊酒店推出的“身心平衡计划”,整合了瑜伽、冥想、营养膳食和中医理疗,虽然房价是周边酒店的1.5倍,但预订需提前两个月。
数字化赋能重塑度假体验。万豪国际在亚太区推出的“智能度假”系统,通过AI算法为客人个性化定制每日活动安排,将平均入住时间从2.3天延长至3.1天。
06 国际经验借鉴
健康市场的发展路径
欧美成熟酒店市场的发展历程,为中国酒店业提供了宝贵借鉴。
欧洲酒店业的“减量提质”之路。1980年代,欧洲酒店业同样经历过盲目扩张的阶段。随后通过市场自发调整,实现了从数量增长向质量提升的转变。至今,欧洲酒店数量仅为中国的三分之一,但单店收益是中国的2.3倍。
日本酒店的“精细化运营”之道。日本酒店业在泡沫经济破灭后,探索出了一条精细化运营的道路。通过极度注重细节的服务、空间高效利用和多元化收入来源,在有限的市场规模中挖掘深度价值。
美国的“品牌分化战略”。万豪、希尔顿等国际酒店集团通过多品牌战略,覆盖不同细分市场,避免内部竞争。万豪旗下30多个品牌,各自有明确的目标客群和产品定位。
仲量联行酒店及旅游地产顾问王柠指出:“健康的市场不是没有竞争,而是差异化竞争。中国酒店业需要从价格战的死循环中走出来,构建多层次、多元化的竞争格局。”
07 破局之路
从“减量”到“提质”的系统重构
酒店业的健康发展,必须经历一场从“减量”到“提质”的系统性重构。
政府引导与市场机制双管齐下。行业协会应建立酒店投资预警机制,对供需严重失衡的区域发出风险提示。同时,通过土地使用性质调整、税收政策引导,控制过度投资。
存量物业的功能转型。上海新天地朗廷酒店将部分楼层改造为长租公寓,实现了资产价值最大化;广州白天鹅宾馆将闲置空间改为粤文化博物馆,既提升了品牌价值,又获得了政府补贴。
酒店投资的理性回归。酒店投资必须从“投机思维”转向“投资思维”,关注长期现金流而非短期规模扩张。黑石集团房地产董事总经理王天认为:“好的酒店投资应该是与城市共同成长,而不是透支城市未来。”
一位从业二十年的酒店总经理苦笑着说:“以前是赚钱容易管理难,现在是管理容易赚钱难。”他的酒店刚完成了第三次改造,加入了艺术画廊和咖啡工坊,客房数减少了20%,总收入却增长了15%。
在饱和中寻找空白,在红海中开辟蓝海——这或许就是中国酒店业存量化竞争时代的生存哲学。
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