酒店转让平台的交易数据显示，每年国庆过后，酒店投资人的目光开始转移，市场上却悄然浮现真正的“黄金机会”。

“去年11月，我以年初报价的六折接手了一家经营不善的酒店，现在想想，这个决定太值了。”酒店投资人冯先生分享他的经验时说道，“不是因为酒店不好，而是原业主撑不下去，又恰逢年底无人问津，我才捡了这个漏。”

据酒店转让平台指点网统计，每年国庆后酒店转让交易进入淡季，很多投资人进入十月后就不怎么关注物业项目了。而这恰恰是敏锐投资者“捡漏”的绝佳时机。

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市场现状：酒店拍卖激增，流拍成常态

当前酒店拍卖市场呈现明显的“被动甩卖”特征。截至2025年8月底，全国422个拍卖项目中仅成交27个，成交率不足7%，这意味着超九成酒店难以出手。

高星酒店流拍现象尤为普遍。如三亚某度假酒店（3.6亿）、银星大酒店（1.99亿）等均未成交。部分酒店需大幅降价才能处置，如南宁富满地大酒店经31次法拍，从4.62亿元降至1.28亿元才最终成交，降幅约3.34亿元，近乎3折。

这一趋势在今年第三季度尤为明显。仅7月和8月两个月，中国酒店市场拍卖价格在千万元以上的酒店项目就有163个，成功交易10个。而上半年千万元级酒店项目共259个，成功交易17个。

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最后一个季度：为何是捡漏最佳时机？

酒店转让平台指点网观察到，每年国庆后酒店转让交易迎来淡季，很多酒店投资人进入十月以后就不怎么关注物业项目了。这一现象背后有两大主要原因：

春节装修空档期是主要顾虑。大部分投资人不愿意在最后一个季度接手酒店，因为接手后需要重新装修，而装修正好赶上春节放假，差不多有一个多月浪费酒店经营时间。

资本对酒店业的投资逻辑正在发生变化。过去看重的不动产保值和稳定现金流优势正在减弱：二三线城市酒店资产价格出现下滑，而激烈竞争也使收益波动加剧。

数据显示，2025年上半年亚太地区酒店投资额同比下滑23%，中国市场交易额虽达7.44亿美元，但同比仍有明显下降。在这种背景下，急于回笼资金的酒店主往往在年底大幅下调转让费。

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残酷现实：三成酒店永远转不出去

指点网的统计显示，市场上至少30%的酒店，因为租金太高，永远转不出去，最终只能走回收设备、弃店这条路。

这些酒店面临的困境十分严峻。杭州一家酒店转让三个月没成功，老板干脆不要了，直接把店还给了业主。那家店900平米，30间客房，月租金要6万。

类似情况在长沙、厦门等地也有发生。岳麓区一家1000平米的酒店，28间房，月租金4万，挂了半年没人接盘，最后设备当二手卖了，酒店同样还给了业主。

租金压垮了酒店。如厦门那家店，月租10万，49间房。在竞争激烈的市场环境下，房价上不去，加上人工、水电、耗材等成本，经营难以维系。

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如何识别真正的“捡漏”机会？

在酒店转让市场，不是所有低价都是“漏”。成功的捡漏需要精准的眼光和判断力。目前成交的项目中，1000万-5000万元的中小资产占比颇高。

这类资产优势明显：位置往往不差，可能在热门商圈、景区周边；产权清晰，减少收购风险；改造难度小，资金与时间成本可控。

与大型酒店相比，其运营灵活，能快速响应市场变化。投资者投入相对少，回收成本周期短，即便市场波动，抗风险能力也更强。

真正的“捡漏”机会往往具备三个特征：位置优越但经营不善、产权清晰无隐藏债务、改造成本可控且市场潜力大。

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成功捡漏的策略与注意事项

对于希望在最后一个季度捡漏的投资者，除了关注价格，还需考虑以下几点：

与业主谈判租金是关键。指点网建议，酒店主可以考虑和业主谈分成模式，降低固定支出，风险共担。在酒店转让无望的情况下，房东也更愿意在租金上做出让步，这为投资人创造了与房东“捡漏”物业的好时机。

警惕存在潜在风险的酒店。部分待拍卖酒店可能存在债务纠纷、法律诉讼、产权瑕疵等情况。如三亚玛瑞纳酒店，涉及一笔逾8.7亿元的债务，其所属的三亚大兴集团有限公司存在债权债务纠纷，使买家担心后续问题。

关注消费趋势变化。当下消费者需求已从“面子消费”转向“质价比优先”。成功捡漏后需要打破传统住宿边界，通过业态融合创造新的盈利模式。

酒店行业从来不是“躺赚”的行业，以前不是，现在更不是。未来的酒店资产市场将呈现两种分化趋势：存在严重问题的大型资产可能持续流拍，直至价格调整至合理区间；而特色鲜明、适合改造的中小型资产将更受市场青睐。

那些位置好、有特色、能适应新需求的酒店资产，即使短期陷入困境，也会被新玩家接手，通过改造和创新重获新生。

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