来源：续航酒店管理公司 侵删

有朋友问：开酒店前为什么要做投资管控策划？酒店投资管控策划有什么价值？这是个很好的问题！酒店投资管控是确保酒店项目在财务上取得成功的最关键环节之一。它远不止是“控制成本”，而是一套贯穿项目全生命周期的主动价值管理体系。

一、酒店投资管控的核心价值

酒店投资管控的价值可以概括为：在确保项目品质和设计效果的前提下，实现投资效益最大化，并有效规避财务风险。具体体现在：

1. 实现投资目标（财务可行性）：

确保最终的总投资不突破初始的预算目标，保障项目的投资回报率（ROI）和内部收益率（IRR）在可控且可接受的范围内。这是投资管控最根本的价值。

2. 规避“超支”风险（成本确定性）：

酒店项目复杂、周期长，极易发生成本超支。投资管控通过事前预测、事中控制和事后审核，为业主提供成本的“确定性”，避免项目因资金链断裂而停滞，或被迫降低品质草草收场。

3. 提升资金使用效率（价值最优化）：

投资管控不是一味地“省钱”，而是“聪明地花钱”。它通过价值工程分析，帮助业主判断每一分钱应该花在哪里、怎么花最值。例如，在客户看得见、体验得到的地方（如大堂、客房卫生间）投入更多预算，在次要或隐蔽区域采用性价比更高的方案。

4. 为决策提供数据支持（决策科学性）：

在项目推进过程中，业主会面临无数决策（如选择哪种材料、哪个品牌、是否要某项功能）。投资管控能即时提供不同方案的成本数据和利弊分析，让业主基于全面的信息做出科学决策，而非凭感觉。

5. 规范合同与支付（合规性与安全性）：

通过严谨的合同管理和付款审核，确保每一笔支付都有据可依，保护业主免受不当索赔和超额支付的风险，确保项目在法律和财务上的合规性。

没有专业投资管控的酒店项目，就像一场没有导航和预算的漫长旅行，极有可能迷失方向并耗尽盘缠。

二、酒店投资管控的服务内容（分阶段）

专业的酒店投资管控服务会覆盖项目从“出生”到“落地”的全过程，通常分为以下五个阶段：

阶段一：投资估算与可行性研究阶段

1.  编制初始投资估算：根据项目概念方案、规模和市场行情，参考同类项目经验数据，编制初步的总投资估算，用于评估项目的财务可行性。

2.  资金筹措建议：协助业主制定资金流动计划。

3.  产出成果：《项目总投资估算表》、《现金流量预测表》。

阶段二：设计阶段成本控制（价值工程的关键阶段）

1.  制定成本计划：将总投资目标分解到各个专业（建筑、结构、机电、室内、景观等）和分部分项工程，形成详细的成本控制目标。

2.  成本与设计同步：伴随设计方案深化（概念-方案-扩初-施工图），持续进行成本测算和验证，及时向业主和设计师反馈成本信息，避免设计偏离成本目标。

3.  进行价值工程分析：组织会议，与业主、管理公司、设计师共同研究，在不影响设计效果和功能的前提下，寻求成本更优的替代方案（如材料、工艺、系统选择）。

4.  产出成果：《成本计划书》、各版《设计阶段成本估算/概算报告》、《价值工程建议报告》。

阶段三：采购与招标阶段

1.  编制招标预算：基于最终的施工图设计文件，编制详细的招标预算，作为招标的“标底”或控制价。

2.  编制招标文件：撰写合同条款、工程量清单、技术要求等，明确承包范围和责任界面，从源头上避免后期纠纷。

3.  组织招标与回标分析：发布招标信息，接收承包商报价，并进行详尽的技术标和商务标分析，找出差异和潜在风险，推荐中标单位。

4.  合同谈判与签订：协助业主与中标单位进行最终谈判，确定合同价格和条款，形成固定总价合同。

5.  产出成果：《招标预算》、《招标文件》、《回标分析报告》、《合同建议书》。

阶段四：施工阶段成本控制

1.  付款审核：根据合同约定和工程进度，审核承包商提交的请款申请，确保支付金额准确，避免超付。

2.  变更成本管理：这是施工期的核心工作。评估设计变更、现场签证等对成本的影响，为业主提供变更前的成本预估和变更后的费用审核，严格管控因此带来的成本增加。

3.  材料与设备核价：对施工单位报送的主要材料和设备价格进行市场询价和审核。

4.  成本动态报告：定期（每月/每季度）向业主提交项目成本报告，预测最终成本，及时预警超支风险。

5.  产出成果：《月度付款审核意见》、《变更费用报告》、《月度成本报告》。

阶段五：竣工结算与后期评估阶段

1.  竣工结算审核：项目完工后，全面审核承包商提交的最终结算报告，核对所有工程量、单价、变更和索赔费用，确保结算金额的准确性，这是最终的成本关门。

2.  最终项目成本报告：编制整个项目的最终成本分析报告，与初始目标对比，总结经验教训，为业主未来的项目建立数据库。

3.  产出成果：《竣工结算审核报告》、《最终项目成本报告》。

总之，酒店投资管控是一项专业性极强的工作，要求顾问不仅精通工程造价，还要懂设计、懂施工、懂酒店运营。一位优秀的酒店成本顾问，是业主的“财务守门人”和“价值优化师”，是确保酒店项目从“美好蓝图”成功走向“盈利现实”的不可或缺的核心团队成员。

文章仅是作者个人观点，不应作为投资依据。读者应详细了解所有相关投资风险，并请自行承担全部责任。 部分文章是网络作者投稿发布，版权归投稿作者所有。作者应对文章及图片的真实性及版权负责。一旦因此引发版权纠纷，权利人提出异议，指点网将根据相关法律法规的规定，删除相应内容。侵权责任由投稿者自行承担，如由此造成指点网损失，投稿者应承担赔偿责任。如对本文有任何异议，请联系我们135-3041-8755。