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南宁酒店转让潮下的突围战：西乡塘存量改造与东盟文旅机遇

租金高压与区位分化，让南宁酒店市场在2025年上演着一场冰与火的博弈。

南宁西乡塘区相思湖大学城地铁口，一栋161间客房的中端酒店挂出2000万元转让费，静候新主。同一时间，良庆区一栋刚停业的126间中端酒店打出“无转让费”招租，仅需月租32万即可接手。

这一幕正是当下南宁酒店转让市场的缩影——一边是西乡塘黄金地段的高价标的，一边是县域与次级商圈的“甩卖式”出让。

01 市场全景：转让潮中的区域分化

2025年南宁酒店转让市场呈现鲜明的区域分化特征。西乡塘区以绝对数量优势成为交易核心区，占据全市转让量的58%。

该区项目集中分布于大学城商圈、地铁沿线及动物园周边，如相思湖大学城161间客房独栋酒店（转让费2000万）、地铁口100米的35间经济型酒店（月租2万）等。

西乡塘区的核心优势在于人流支撑坚实：高校学生、地铁通勤客流及旅游人群构成三重保障，而正在推进的“东盟天地”文旅综合体更将注入国际客源。

与西乡塘高价转让形成反差的是县域低成本机会。宾阳黎塘镇维也纳酒店（100间房，月租7.63万）和上林县零转让费酒店（60间房）等，为中小投资者提供低门槛试水机会。

南宁主要区域酒店转让特征对比

02 价格迷局：租金压顶与价值重构

当前转让市场的核心矛盾在于租金成本与盈利能力倒挂。西乡塘黄金地段某64间房酒店月租高达11万元，折算单房日成本超57元。

在行业RevPAR（每间可售房收入）普遍下滑的背景下，如此租金已吞噬大部分利润。指点网数据显示，2025年酒店转让数量激增至去年同期四倍，但成交率持续走低。

河南郑州一位老板的经历极具代表性：去年180万不愿出手，今年60万勉强成交，直言“肠子都悔青了”。

高租金源于历史租约的滞后效应。疫情前签约的物业在当前消费降级环境中已成不可承受之重，尤其三年递增条款更让接盘者望而却步。

03 破局路径：存量改造的效能革命

面对困局，存量酒店轻量化改造正成为破局利器。东呈集团旗下柏曼酒店在南宁的实践验证了该模式可行性：

· 北湖南路地铁站店投入单房改造成本约3万元，三个月完成翻新

· 改造后综合出租率突破101%，单房收益提升超70元

· 客户评分飙升至4.9分，投资回收周期显著缩短25

柏曼模式的核心在于“售价倒推成本”的投资逻辑——在保障体验前提下，通过预留可迭代空间（如自助入住区）控制长期改造成本。

这种改造特别适合西乡塘大量老旧物业：外立面更新、客房模块化升级、公区功能重构，即可实现资产价值跃升。

04 政策东风：贴息新政下的资本机遇

2025年8月，财政部等九部门联合出台服务业贷款贴息政策，为酒店业注入强心针：

· 住宿企业单户最高可获100万元贷款

· 中央财政贴息1%（地方再贴0.1%）

· 资金定向用于设备更新、基础设施升级及服务能力提升

该政策精准对接酒店改造需求。若西乡塘某酒店申请100万改造贷款，年息5%，贴息后实际利率降至3.9%，年省利息超万元。

05 趋势前瞻：东盟红利与运营进化

南宁酒店业的深层变革正在酝酿。西乡塘区“东盟天地”项目的落地将重构区域商业生态：

· 正大集团联合政府打造文旅商综合体

· 规划国际医美、泰式高端酒店、会展中心

· 预计带动新阳片区客流增长30%以上

在此背景下，运营模式创新成为生存关键。两类转型方向值得关注：

差异化主题植入

参考万达酒店“一券多城”通兑模式（65%消费者跨城使用），结合本地文化开发“东盟文化线”主题房，提升溢价能力。

技术驱动降本增效

引入AI房态管理系统（如携程商家助手），将咨询响应效率提升3倍；部署智能节能设备，单店年省电费最高25万元。

资本嗅觉已开始行动。私募基金瞄准西乡塘核心地段中高端酒店，议价空间比去年扩大30%；同时，广西旅游发展集团联合正大打造“东盟天地”，将带动西乡塘片区酒店价值重估。

南宁酒店市场正经历从规模扩张向价值重构的转型。那些占据黄金区位却困于高租金的资产，若能抓住贴息政策窗口期完成智能化改造，并嫁接东盟文旅的流量红利，终将在冰封市场中凿开一条生路。

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