一边是长租公寓90%的高出租率，一边是连锁酒店单月108家的签约量，中国不动产投资市场的风向正在悄然转变。

上海虹桥核心区，一栋由外资操盘的长租公寓项目COZI可遇正以90%的出租率挂牌出售，成为2025年沪上最受关注的租赁住房标的。与此同时，获得小米投资的尚美数智酒店集团以“日均签约3.6家”的速度，在6月新签约108家酒店。

曾经被视为“现金奶牛”的长租公寓，正在被更具增长弹性的酒店资产夺去风头。

01 市场转向：从稳健租金到多元增长

2025年的不动产投资市场正经历深刻分化。克而瑞《2025不动产运营发展报告》显示，在非住宅类资产中，长租公寓以5.1%-5.4%的平均资本化率成为表现最稳健的细分领域，核心八城出租率稳定在85%以上。

然而，稳健不等于高增长。

今年上半年上海大宗交易市场数据显示，长租公寓交易占比17%，但在二季度贡献了当季43%的交易总额。与此同时，酒店投资正以另一种姿态崛起：尚客优等经济型品牌单店年净利可达160万，2年左右回本的投资模型正吸引大量资本涌入。

资本逻辑已悄然改变。当核心城市公寓REITs涨幅超50%的黄金期过后，投资者开始寻找更具爆发性且能对抗周期波动的资产。酒店业凭借其产品灵活性和消费场景延展性，正成为新的价值洼地。

“当前各细分市场都在寻找新模式，”一位不动产分析师指出，“酒店投资的反超本质上是对增长弹性的重新定价。”

02 酒店新势力：轻资产与下沉市场的双重革命

尚美数智旗下的尚客优品牌，在三四线市场创造了一个投资神话：单房投资约6万元起，60间客房总投入控制在360万元左右，最快90天即可开业。在75%出租率、200元房价模型下，年净利润可达160万元。

这种“小投入、快启动、稳回报”的模式，精准契合了当下投资人的风险偏好。

酒店投资的优势在2025年暑期全面显现。鄂尔多斯、赣州、西宁等“清凉小城”的酒店预订量持续上涨，边境游、演唱会经济点燃了小城文旅消费。尚客优的“百变客房”策略，让电竞房入住率环比提升16%，亲子房收入上涨10.3%。

与公寓相比，酒店业拥有三重优势：

轻资产模式降低进入门槛。不同于长租公寓动辄数亿的存量改造（如上海COZI可遇项目改造5万平方米商业体3），酒店加盟可实现“模块化复制”；

客源结构抵御周期波动。商务客、游客、本地消费的多维客源，比公寓单一的租户结构更具抗风险能力；

产品灵活性创造溢价空间。电竞房带来逾110%定价溢价，远超过公寓的租金增长潜力。

03 投资图谱：经济型、中高端与奢华的三级跃迁

酒店投资赛道正形成清晰的层级分化。在海南市场，2023年酒店业规模已达280亿元，预计2030年突破520亿元。这个增长盛宴中，三类投资策略各领风骚：

经济型赛道成为下沉市场主引擎。尚客优在全国335个城市布局4910家酒店，覆盖1933个区县。其单店360万元总投资、2年回本周期，成为县域投资者的“入门首选”。

中高端市场通过差异化实现价值跃升。兰欧国际酒店的“金爵楼层”锁定新中产客群；雷神电竞酒店在20省48城完成百家签约，90后、00后客群占比88.8%。这类酒店平均RevPAR（每间可售房收入）较经济型高出30%-50%。

奢华度假赛道以稀缺性取胜。海南三亚核心区五星级酒店稳定期回报率维持在6.5%-8.2%；而迪拜阿玛尼海滩公寓项目则融合安藤忠雄建筑设计与LEED金级认证，打造全球奢侈标杆。

锦江酒店的战略图谱更具前瞻性：实施“12+3+1”品牌战略，计划到2028年打造12个千店规模品牌，同时布局高端度假赛道。今年“五一”期间，其全国近万家酒店同时满房，创历史新高。

04 资本新局：REITs、私募与险资的资产狩猎

2025年酒店投资热潮背后，是资本退出通道的多元化革命。当华厦北京保障房REIT成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目时，酒店业已构建起更灵活的资本循环体系。

私募基金主导存量改造。领盛投资对上海COZI可遇项目的操作堪称教科书案例：2021年折价收购闲置商业体，改造为“公寓+商业”复合社区，运营两年即达90%出租率，择机出售实现资本回笼。这种“收购-改造-退出”的闭环模式，周期短至3-5年。

险资加速布局现金流资产。上海大宗交易市场中，机构投资者贡献了69%的交易额，长租公寓与酒店成为重点标的10。稳定的现金流分派和资产增值潜力，完美匹配险资的长期负债特性。

上市公司通过品牌赋能轻资产扩张。锦江酒店2025上半年扣非净利润逆势增长0.38%-5.53%，其奥秘在于组织扁平化改革——做精总部、做强区域、做实省区，释放出管理效能。会员复购率提升7.6%，积分兑换率增长7%，构筑起品牌护城河。

05 未来战场：智能化、绿色化与体验革命

海南一家国际品牌酒店通过AI客房管家系统，将客户满意度从82%提升至91%，复购率增加18个百分点4。这揭示出酒店业的下一个主战场：技术驱动服务革命。

智能化从“加分项”变为“生存线”。中研普华预测，到2030年AI动态定价系统覆盖率将达92%，区块链预订平台处理60%跨境订单，VR技术使酒店预售转化率提升41%。锦江酒店已在14家境外门店实现RevPAR提升3%。

绿色认证创造真实溢价。海南要求2026年起新建酒店必须达到LEED银级认证；获得绿色认证的酒店平均房价较普通酒店高19%，客户忠诚度提升27%。迪拜阿玛尼海滩公寓的LEED金级认证，成为吸引全球高净值客群的关键筹码。

体验经济重构价值逻辑。海南市场显示，“住宿+X”复合业态将贡献55%的营收。尚客优电竞房、亲子房的热销证明，功能性空间正转向场景化体验。当Z世代成为消费主力，酒店不再只是睡眠容器，而是社交、娱乐、文化体验的多元场域。

海南三亚，一家获得LEED金级认证的度假酒店正接待暑期客流。它的光伏屋顶满足45%的用电需求，装配式建筑降低成本28%，VR体验中心预售率已达75%。

而在千里之外的山东县城，一家刚开业的尚客优酒店迎来首批客人。投资360万元的60间客房，电竞房与亲子房占比30%，前台显示周末预订率已达100%。

从奢华度假到县域民宿，酒店资产正以灵活的产品迭代、多元的客源结构、强劲的现金流表现，成为超越公寓投资的新宠。当资本追逐长期收益，酒店业已准备好答卷。

文章仅是作者个人观点，不应作为投资依据。读者应详细了解所有相关投资风险，并请自行承担全部责任。 部分文章是网络作者投稿发布，版权归投稿作者所有。作者应对文章及图片的真实性及版权负责。一旦因此引发版权纠纷，权利人提出异议，指点网将根据相关法律法规的规定，删除相应内容。侵权责任由投稿者自行承担，如由此造成指点网损失，投稿者应承担赔偿责任。如对本文有任何异议，请联系我们135-3041-8755。