来源：原创 王小骞 大宗物业买卖VC 侵删

在广州，我常年帮客户经手酒店、公寓这类 “带租资产” 的收售。常有人问：酒店和公寓，到底哪个更值得入手？今天就来深聊聊这个话题。

一、别先算收益率，先去各住一个月再说

不少客户一开口就问：“听说公寓租金更高，是不是比酒店更划算？”

我总会建议：“真想投，先去各自住上一个月。”

为啥？因为你看到的收益率数字只是表面，背后藏着的，是两种截然不同的运营逻辑 —— 光看数字，根本摸不清门道。

二、酒店像连锁咖啡店，易上手好复制

做酒店，最让人踏实的是 “标准化”。

比如你接手一家全季、汉庭或锦江系的酒店，完全不用从头搭建团队。品牌总部会把整套运营手册、培训体系、管理系统直接配齐，你只需盯着账本、关注入住率、维护好设施就行。

简单说，酒店就像开瑞幸：配方统一、原料统一、服务流程也统一，复制快、踩坑少。

�� 适合这类人群：

想稳当收租、不愿多操心的投资者

有商旅类物业运营经验的老板

计划 3-5 年后打包转给基金或 REITs 的人

三、公寓呢？像开社区小餐馆，赚钱全凭 “真本事”

做公寓，没有固定模板，每家都得 “量体裁衣”。

要面对多样租客（白领、学生、自由职业者、家庭租客...）

房间怎么装？ins 风、极简风还是复古风？一居室、合租套间还是 loft？

租客是散租还是企业团租？靠线上平台引流还是线下对接企业？

每个环节都直接影响租金和入住率，哪怕在同一栋楼，不同户型的运营策略都可能天差地别。

见过一个典型案例：同一栋楼里，A 户型做了 “网红 loft”，主打年轻情侣；B 户型改成 “极简单间”，瞄准白领。结果 A 户型租客嫌 “隔音差”，B 户型租客嫌 “公共空间太花哨”，最后只能分开组建运营团队，各自调整服务模式。

�� 为啥说它难？

改造投入大

管理成本高企

收租过程琐事不断

优质租客难留存，问题租客麻烦不断

四、到底怎么选？划重点！

✅ 若优先考虑 “轻运营 + 稳定现金流”—— 选酒店

酒店就像 “标准化工具人”，按流程运转，收益稳定性更有保障。

✅ 若想打造自有品牌、构建租赁社群且有专业团队 —— 可试公寓

公寓收益上限更高，但对人力、精力、专业度的要求缺一不可。

五、两个真实案例对比

�� 案例一：酒店改公寓，年收益翻番

地点：广州某经济型酒店

原是家老旧经济型酒店，入住率仅 58%

客户找到我，评估后建议轻改造成青年长租公寓

改造后平均租金涨了 35%，入住率升至 93%

年净收益从 3.6% 提升至 7.3%，成功翻盘！

�� 案例二：公寓运营失败，最终变卖

地点：广州某公寓项目

业主将房源改造成 “工业风 loft 公寓”，装修亮眼

但因忽视周边交通便利性（距地铁站 1.5 公里且无接驳公交），租客寥寥

运营半年后成本亏空，只能折价出售，损失不小

六、投资建议总结

投资酒店，买的是 “成熟体系” 和 “稳定回报”；

投资公寓，买的是 “运营能力” 和 “应变心态”。

最终选哪个？关键看你有没有时间管、有没有团队带、有没有专业能力扛。

记住：你是资产的主人，别成了它的 “打工仔”。

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