来源：AP安普华盛酒店顾问，作者安普华盛 侵删

酒店从设计概念到最终落地实施，是一个高度系统化、跨专业协作的过程。该阶段也是资金消耗最密集、变量最多的阶段，也是成本失控的“高危雷区”。

酒店设计避坑中，我们讨论了在设计时容易产生的因忽略酒店实际落地情况和运营期实用性而产生的问题，明确酒店设计是商业逻辑和艺术创意的平衡，同时也是装修落地的前置蓝图。

设计结束产生了施工图后，要将设计落地，酒店就进入了建设和装修的长跨度阶段。以下是我们总结出来的在施工装修阶段的常见风险点，稍有不慎就可能导致成本失控或纠纷。

01

预算与合同管理

编制预算是开工实施的第一步，同时也是合同的重要组成部分。合同中潜藏的漏洞也会成为装修预算失控的原因。常见低价钓鱼合同，施工公司以低于市场价的报价中标，却在施工中不断抛出“必要增项”，比如墙体需要加固才能做柜子或贴砖；消防管理必须改，否则无法满足落地要求等情况，导致最终竣工结算远超合同金额。

在一份厚厚的合同中涉及太多条款和用词，因此也藏匿着许多不易发现的坑点，大多因用词模糊造成。

比如常见且难以觉察的材料部分，极有可能因为模糊的合同用语，如合同中写“高级石材”，或所谓“同档次材料”，但实际以次充好，使用色差大硬度低的其他石材；又比如典型条款“因甲方原因导致工期延误，乙方不承担责任”——未明确定义“甲方原因”范围，界定责任划分和赔偿时难免不清晰，有责任问题转嫁业主的风险。

预算是合同内容的组成，而合同就是预算管理的第一条防线。

避坑指南：

设置增项上限：明确增项天花板，合同注明总增项须小于合同金额的X%，超支部分由施工方承担，并扣留反向保证金作为恶意增项赔偿金。

详细拆分预算，分项报价：根据项目情况拆分一级、二级、三级预算，比如将预算拆解为土建/机电/装饰/软装四大板块，每板块再细分至三级子目（如“强弱电改造”下需含“线管预埋”“开槽修复”）。明确每一笔金额的去处。并能根据不同项目横向对比不同供应商。

材料写明并封样：用“材料类型、品牌、型号、环保等级、检测报告编号”等多维度定位具体使用的材料。在确定材料后，签订合同前先将小样封存，方便进场时对照验收。同时在施工途中对材料进行随机取样随时抽检。在合同中注明若发生材料替换事件的赔偿金额作为约束条款。

明确责任边界：尽可能多的设想突发状况，并清晰明了的阐述各种情况发生时甲乙方的责任，并说明随之产生的结果的赔偿方案。

明确成本红线：实际情况是通常最终成本都会超过合同金额，业主需要科学划分出易超金额项目和金额限制，再设置各项目的超预算红线，一般合同金额的130%就是红线金额。

02

隐蔽工程看不见的隐患

酒店隐蔽工程为装修后被覆盖、难以检查的部分，比如排水系统、隔音工程、消防系统、水电管线等。由于这些工程被隐藏在了酒店光鲜亮丽的背后，因此很容易被忽视，同时在完工后也难以检查，若处理不当将导致高昂的返工成本和运营隐患。

常见的问题通常由为节省成本使用不合规不合质的材料和设备导致，或前期未进行专业的水电线路规划，导致运营时走水走电不合理，不得不导致后期返工或维修影响正常营业。

另一些会出现的问题包括如冷热水管混接导致热胀冷缩破裂漏水、排水坡度不足或未设计S弯导致积水反臭、隔音材料问题导致客房噪音、卫生间防水未做闭水测试、管道接口不严导致渗水至下层客房等。

隐蔽工程的核心风险在于 “不可见性” 与 “后期修复高成本”。因此更需要在前期结合预期的酒店运营情况合理设计，并形成标准化的安装和验收系统，确保每一个环节合规可控。

避坑指南：

专业团队与规范设计：对于各专业项聘请特征的工程师和顾问保驾护航。采用图纸双审制，水电图纸经设计师、施工方双复核，保证各项工程的设计、施工、和验收测试规范且符合行业标准。

监工与节点管控：安装施工摄像头，保证操作质量。在关键工程节点，如防水闭水试验，留存全景照片，达到监工目的同时也在万一追责时有所依据。

材料与工艺把控：如上所提到的隔音案例，若未使用隔音棉和双层石膏板，酒店的隔音将极大程度影响顾客的入住体验。无论是隔音棉还是水管、电线、排水管等各种材料，项目经理应严格把控材料质量以及施工工艺，让酒店落地无忧。

模块化与预装配技术：对于档次要求不那么高的酒店可以考虑模块化与预装，以日本酒店为例，卫浴的整体防水底板和预制墙面，虽然产品的独特性和客制化会降低，但却能很好的减少现场施工误差。此外，软装家具也可选择模块化组装型，若出现局部损坏可快速更换，降低维修和替代成本。

合同管理：在合同条款中明确各项施工标准，如电线规格、防水层厚度等，避免货不对板的低价陷阱。

03

材料与设备采购的失控

采购阶段施工装修落成过程中涉及方最多、资金投入最大的阶段之一。同时也是酒店投资成本控制的核心环节。也是最容易因管理疏漏或决策失误导致成本超支、工期延误的关键节点。

首先从最一开始，如果盲目追求高端设计、高端材料、进口材料，导致材料和设备投资过高，回本周期拉长。但客户感知有限或成本并没有花费到客人最能感知到的环节，导致高昂的设计和装修费用并不能提高营业收入。

确定了材料之后同样容易陷入供应商的选择风险中，可能存在低价中标导致的质量问题；或供应商规模小产能不足导致延迟交货拖累施工进度，乃至供应商资金链断裂等问题。

针对不同材料，市场价格存在不同程度的波动，低价时采购不足和高价时过度囤货都会导致成本激增。以及全球经济和汇率对进口设备的成本影响等多重因素。

避坑指南：

跨专业协同与供应商整合：组建包含设计师、工程师、供应商的联合团队，提前介入需求讨论。例如，在酒店顾问和设计顾问的指导下，材料供应商在基于满足运营需求的前提下可采用替代方案，减少定制化成本。

供应链条本地化替代结合本地化选材：与本地供应商联合开发质量相当的“平替方案”降低运输成本，或选择在地化的材料。本地化选材还能让酒店更融入在地文化，让酒店更具有独特型。比如敦煌某酒以沙漠中的夯土为主要建材，墙面模仿传统晾房结构打孔，既调节光照又减少风沙侵蚀。又以本地白杨木为室内家具材料，突出室内设计氛围。

避免过度设计与材料浪费：经济低靡时投资更追求高效，在满足酒店定位和调性的前提下，避免过度的设计和对运营效率没有帮助的艺术品软装。同时也要控制损耗率，使用标准尺寸建材，避免电线等耗材的损耗，以及装饰品如瓷砖、地毯等的切割不当，让实际用量超过预算。

批量集采+灵活分标：对通用材料（如瓷砖、涂料）进行集团化采购降低单位成本，对特殊装饰件采用小标段招标，平衡成本与独特性。

借助酒管公司的集中采购平台：在已与酒管公司签约的前提下，可借助酒店管理公司的集采平台批量购买满足酒店品牌标准的材料和设备。

动态预算调整：对如钢材类的大宗商品签订长期协议，约定价格浮动范围；建立市场跟踪机制，利用大数据或AI工具检测及预测价格趋势。

供应商库管理：一方面可以与供应商建立长期合作管理，以获得更好的价格；另一方面建立多元化供应库，对同类采购物品有供应商分级与备份，降低缺货或价格浮动风险。

04

项目管理的效率损耗

酒店从设计到建设装修到落地时间跨度大，涉及方面多，很容易产生意见分歧和需要协调的时候，协调次数越多，项目周期相应也会拉长。对酒店投资来说，越早开始运营意味着越早实现现金流，因此项目周期的每一次延期都是以时间成本和运营收益为代价的。

项目管理的效率损耗主要源于流程冗余、沟通断层、技术滞后与资源错配等。比如前期投资目标和概念规划不明确导致后期的设计、施工不断修改，随之而来的是更多的审批审核流程，时间和人力成本都会增加。又如到了建设装修期，缺乏高效的项目管理会导致施工混乱或拖延、定制材料延期等问题。

避坑指南：

流程优化：前期确定准确目标，将目标分级分批下放，对于低等级问题，由分管责任人直接决策，减少各方介入频次。设计施工协同，在关键决策点上双发同时在场提前解决潜在冲突。

关键路径优化优化：利用BIM（Building Information Modeling）模型识别施工关键路径，结合甘特图动态调整工序，关注可同时进行施工的项目缩短工期；建立标准工序，减少试错时间。

数字化：借助数字化工具提升效率，如使用VR/AR查看模型和远程解决问题、使用AI进行图纸/修改初审、物联网+实时跟踪人员、设备、材料动态等。

跨职能团队整合协作：组建开发、设计、工程联合团队，定期同步进展调整方向。

设立10%-15%的应急预算池：专门应对设计装修期间可能出现的未预见性预算发生措手不及，如设计需求变更或材料涨价等问题，避免挤占核心项目资金。

风险量化评估：当遇到不得不解决的问题时，对可能产生的后果（工期延误、质量降低等）进行风险评估，优先处理高概率高影响项。

酒店从一个可视化的图纸到实际落地的建筑必然是一个复杂又多环节的系统工程。上述总结无法覆盖在此过程中遇到的所有问题。欢迎大家在评论区探讨您的酒店或您在酒店行业中从事的角色在这个阶段遇到过什么问题。

一家酒店落地是一个要同时上千人的蕴含复杂运营逻辑的精密的商业体。看似相同的酒店也可能因为所处环境、产品设计、投资成本、提供服务等因素会有截然不同的命运。在讨论了选址、策划设计、装修建设后，距离酒店开业仅有一步之遥，而在这之前还有一个重要的环节就是【筹开】。

筹开阶段和设计建设的长耗时不同，它短小精干，但包含了为后期运营做准备的各个环节。这个阶段的成败也决定了酒店是否能获得开门红。

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