来源：空间秘探，作者 | 秦敏慧 侵删

深圳南山伊敦酒店将在本月底焕新启幕，这是继2012年杭州千岛湖伊敦酒店之后，国内第二家伊敦酒店。在酒店存量市场的竞争中，央企酒店作为一种特殊的类目，一直在探索属于自身的市场化道路。

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第三家伊敦酒店

月底落子

ChapterOne

深圳南山伊敦酒店计划于5月31日启幕，这家酒店以中国首艘国际商轮——伊敦轮为灵感，坐落于深圳南山区蛇口核心地带。

酒店拥有369间客房及套房，分布于6至26层，涵盖地中海、加勒比、嘉年华等主题特色套房，配备智能卫浴、戴森吹风机、私人露台花园等高端设施。商旅会客板块，配置总面积2400平方米的多元会议场地，还拥有3间不同主题特色餐厅、健身房、户外泳池、SPA、24小时自助洗衣服务。

据了解，这是国内第二家伊敦酒店，全球第三家伊敦酒店，上一次国内伊敦酒店开业还在2012年。目前，伊敦品牌仅有杭州千岛湖伊敦度假酒店和明斯克伊敦兴城商务中心，数量不多。

谈及“伊敦”这个酒店品牌，绕不开它背后带有“央企标签”的酒管公司——招商伊敦。招商伊敦由招商蛇口控股，其背后实际控制人是招商局集团，属于上市央企。

招商伊敦成立于2020年11月2日，时间已经不算早。同有央企背景的保利酒店公司2003年就已成立。招商伊敦以“伊敦”系列酒店和“壹”系列公寓两条主力产品线，接入招商蛇口全生命周期产品体系。

在“伊敦”酒店系列中分别有主打高端商务度假酒店的“伊敦”和主打中高端商务酒店的“伊敦睿选”。

招商伊敦不仅有自有品牌，还承担业主身份，与众多国际酒店品牌合作，如洲际酒店集团旗下的深圳国际会展中心洲际酒店；朗廷酒店集团旗下的上海伊敦康得思酒店、徐州伊敦康得思；希尔顿酒店集团旗下的深圳蛇口希尔顿南海酒店、深圳国际会展中心希尔顿酒店和深圳国际会展中心希尔顿花园酒店；雅高集团旗下的西安伊敦诺富特酒店。

旗下酒店承接过北京“一带一路”国际合作高峰论坛、杭州亚残运会、广州省高质量发展大会、西安丝绸之路国际博览会等重要活动，商办业务颇多。

正因如此，招商伊敦还拥有一些国外的酒店项目，如位于白俄罗斯的明斯克伊敦兴城商务中心；位于非洲吉布提的吉布提伊敦睿选酒店和吉布提伊敦国际酒店，承担一些“行商言政”的职能。同时，酒店选址一方面聚焦核心城市，如深圳、北京、上海等超一线城市；另一方面兼顾优质旅游目的地，如杭州千岛湖、古城西安等网红旅游城市。

据2024年招商蛇口年报披露，公司酒店业务板块拥有酒店客房3725套，实现运营收入10.18亿元。同时，去年半年报显示，酒店业务实现运营收入4.96亿元，同比增长23%。可见，招商蛇口在酒店业务板块增速持续向好。同时，因为地产板块，这种通过运营机制和物业管理带来的高增长，也足以展现其能力的提升。

此外，招商伊敦还打通酒店与公寓业务，在2023年发布“伊敦乐享家”会员体系，将两条主力产品线用户人群实现强化融合，挖掘更多的潜在用户。

可以看出来，招商伊敦的酒店版图走得很稳。在酒店分布、物业资源、运营管理等方面经验丰富。在品牌建设与输出管理上步步为营，不断汲取经验，想要在酒店资产上实现资产升值。

除了招商伊敦，还有其他央企对酒店板块“上心”。中国旅游集团所属企业与内蒙古森林工业集团签署合作协议，签约了冷极村森度维景度假酒店、满归森度维景度假酒店和阿尔山金江沟国际森度维景度假酒店；中航科创旗下格兰云天在江西进贤县启幕；华润旗下的绍兴木棉花加入凯悦臻选品牌……

图片来源：锦囊泛娱酒店

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央企酒店的

调整期

ChapterOne

央企酒店顾名思义是中央企业直接或间接投资、控股、管理的酒店。因为自带“央企基因”，这些酒店背后是中国社会经济发展的见证，目睹时代与时代之间的流转，它们更有灵魂更有故事。纵观央企酒店的诞生与发展，它的身份伴随着一场社会商业化的进行曲悄然铺开……

第一阶段：国家形象的见证者。在改革开放之前，酒店一次对于普通民众来说，是陌生的、奢侈的、遥不可及的。建国初期，北京饭店普通房间的标价能卖到15-20元/晚。当时社会，普通的客栈价格只有几角钱，好一点的也只有1元左右。甚至，普通民众进出北京饭店，需要护照与介绍信，如出入国境一般，酒店似乎是一个巨大的阶层放大镜。

那时的北京饭店由国务院国管局直接接手，政治地位仅次于钓鱼台国宾馆。类似与北京饭店一样的央企酒店还有杭州华北饭店、南京中央饭店、成都望江宾馆等。它们是外交接待的核心场所、国家领导人的活动基地，是展示国家形象的政治窗口。

第二阶段：供不应求时代的参与者。改革开放后，市场化经济促生商务人员的相互交流与流动，迎来了一段供不应求的繁荣时期。当时，国门打开，海外资本有机会进入内地，为市场注入活力，很典型的案例是南京的金陵饭店。1979年，国务院立项批准金陵饭店建设项目，其成为全国首批引进桥外资兴建的大型旅游涉外企业之一。背后的外资是来自新加坡欣光公司董事长陶欣伯以及香港汇丰银行。

当时的中国经济处于百废待兴的时代，央企酒店的活跃为中国酒店业提供了养分，是中国经济、文化蓬勃发展的缩影。

第三阶段：房产泡沫的承担者。二十世纪后的第一个十年，中国的大部分产业是在那时萌芽壮大的，经济的不断刺激，将房地产推到了全新的高度，城镇率从2000年的36%上升至2022年的65%，前所未有的人口迁移，释放出巨大的红利，为房地产做出不少贡献。

但经济总有周期，2021年房地产“三条红线”正式实施，国务院重申住房不炒，房企进入下行期，这样的阵痛伴随至今。央企中有不少知名房企，旗下酒店难免受到冲击。如金茂22亿元出售深圳金茂JW万豪酒店、28.02亿元出售金茂北京威斯汀大酒店、18.49亿元出售金茂三亚希尔顿酒店。华侨城出售上海宝格丽酒店、深圳艾美酒店。

这些资产无一例外，属于央企下的重资产，在资金压力与财务考核下，出售重资能快速回笼资金。特别的是，央企大多选择出售与国际酒店集团合作的项目，或许是容易遇到合适的业主方，国际大牌的品牌知名度能为业绩提供稳定保障。

第四阶段：资产规划的调整者。对于央企而言，酒店是其资产的重要部分。在经济市场化前进的当下，供需关系的转变，导致不少央企手中有存量物业与闲置资产。伴随市场的波动，这些资产进入调整期，战略性重组与专业化整合，由重转轻是一大主流方向。

例如，去年年底，招商局集团旗下招商积余，成立了全资控股公司——昆山招航酒店管理有限公司，是招商积余在酒店板块走轻重分离，优化资产结构的重要举措，将酒店板块往品牌化、专业化经营方向发展。

图片来源：锦囊泛娱酒店

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调整期的

“困局”

ChapterOne

从重资产转向轻资产的想法，业内多多少少都在做，在酒店行业的资产江湖里，没有不知道的消息，只有难以落实的决策。受限于体制机制，央企酒店在调整期，想要实现轻重资产分离，可能会遇到一些困局。

首先，一线品牌梯队缺失。央企酒店想要在轻资产模式上走得长久，品牌是最需依赖的资产。品牌的更迭与规模发展，是酒店依托轻资产盈利模式上需要处理的核心问题。尽管央企酒店有自营品牌，但在业内大多不知名，竞争力弱。

举个例子，中青旅集团在2005年就斥资9600万入股山水酒店。彼时的山水酒店才成立三年，定位经济型商务酒店，三年开了三家店。中青旅控股后，成立中青旅山水酒店管理有限公司，占股51%，创始人蔡海洋担任公司总裁。中青旅山水酒店旗下有主打中端特色商务的山水时尚、主打中高端特色精品的山水S和主打国际化商务精品的山水富丽。目前，规模上百家店，覆盖全国60多座主要城市。

其实，凭借央企背景与早先入局的先天优势，已经领先其他酒店集团“起跑”，但20多年的发展下，山水酒店系列的规模与品牌矩阵发展缓慢。2023年上半年，山水酒店实现营收1.99亿元，同比增长31.88%；亏损0.17亿元，同比减少59.15%。疫情三年后的山水酒店，中小型连锁酒店营收规模和盈利增速、恢复能力表现均偏弱，难以具备一线品牌溢价的“回血”能力。

类似的还有华侨城下的睿途、嘉途；保利旗下的诺雅、雅途、悦雅等，品牌知名度不高，在后续的加盟路上还要走很久。

其次，区域化发展规模受限。过去酒店与地产紧密相连，狂热的房地产时期，酒店的盈利能力微不足道但影响不大，酒店往往以配套形式出现。在这种模式上，华侨城与其他酒店集团思路有别，它把自己定位成文化主题酒店运营商，这与华侨城文旅行业的主业有关。因此，其酒店资产往往出现在文旅小镇、乐园等地，受限于文旅规划发展。

华侨城酒店公司总经理郝刚也曾坦言，早期嘉途的定位更多是作为地产文旅的配套，服务和支持华侨城集团战略发展及业务布局的需要，没有着重打造和提炼酒管公司本身的核心能力，这一定程度导致了原先嘉途品牌在产品力上的不足。值得一提的是，华侨城控股的云南旅游旗下，有多家不同名称的单体酒店，属于酒店投资运营，未进行品牌化，难以走出区域，实现规模化发展。

融通旅发旗下成立50年以上的酒店有20多家，都历史悠久特色鲜明，如北京西直门酒店、重庆红楼宾馆、成都望江宾馆等。它们在各个城市都占有绝对的区位优势，但也都难以将旗下酒店形成统一品牌形象，消费者大多也不知道重庆红楼宾馆里的“红色记忆”与北京西直门酒店中的“古色古韵”是师出同门。

最后，体制矛盾与市场化发展并存。不少央企在建立之初就有着政治服务的功能，从物业建筑、服务标准、人员配置等各个方面均有别于市场化酒店。

2010年起，国资委决定开展中央企业非主业宾馆酒店（含宾馆、酒店、饭店、疗养院、度假村、培训中心、会议中心、接待中心等，下同）分离重组工作。这些符合规定条件的非主业宾馆酒店可通过协议方式在央企之间转让、市场转让、央企内部自行处置等。

如中国移动将重庆丽苑大酒店无偿划转给港中旅集团；华侨城无偿接收南方航空集团三家宾馆酒店。酒店类型多样、风格不同、受众不同，想要因地制宜地进行管理，付出的成本更多，往往会出现竞争力下降、服务质量参差不齐、形象不够鲜明等问题。更何况改革开放以来，我国酒店业已从增量市场往存量市场过渡，万豪、洲际、希尔顿、雅高等国际大牌在高端酒店市场占据一定地位，这些央企酒店承受着体制与市场化夹击的双重挑战。

图片来源：锦囊泛娱酒店

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央企“破局”的

想象空间

ChapterOne

近年来，国内酒店数量激增，几乎接近市场饱和，尤其在一线城市。三四线城市和城镇地区还有一定的增长空间，但疫情后消费乏力、降级等问题凸显。在严峻的供需背景下，央企将酒店业务视为转型升级的重要发力点，让市场看到了央企酒店走向市场化的决心。央企生意，将迎来“第二春”？在“破局”过程中，央企有哪些想象空间？

其一，联手专业酒店集团“抱团取暖”，利用资源建设“大会员”体系。今年3月28日，中国旅游集团旗下中旅国际所属中旅度假与格兰云天酒店集团联动合作。中旅度假在管及服务项目包括青海孤独星际酒店、中旅泸州桂里泊院、沪沽湖岚岳酒店、咸阳海泉湾维景酒店及深圳绿景酒店在内的5家高端度假酒店正式入驻格兰云天数字化平台。此前，格兰云天旗下已有6家精品酒店入驻中旅度假线上平台，这一次双方在会员生态上联系更加紧密，实现产品交叉销售与营销成本优化，是央企互售的经典案例。

除与同阵营“报团取暖”，中旅酒店还与君亭酒店、万达酒店及度假村达成会员互通合作，扩大自己的“会员池”，形成“大会员”体系。

其二、自有品牌为存量焕新过渡，定位重塑，让酒店资产换发新生。央企酒店物业资源优质，是进行酒店产品改造和服务升级的高质量“土壤”，一旦酒店管理合同到期，央企酒店可换上自有品牌，顺势承接酒店资产，完成酒店资产管理的顺位，同时最大幅度节约成本。

广州增城保利皇冠假日酒店就换牌成广州增城保利郡雅酒店，是保利商旅继广州保利假日酒店换牌“保利郡雅”后的第二次换牌。优质的酒店物业迎来红利期，高品质、高客源、高出租率都是其拥有竞争力与影响力的关键。

其三，更多的融资模式，缓解酒店资金链的循环压力。2024年7月，国家发展和改革委员会发布了关于公募REITs常态化发行的通知，明确指出酒店可以作为消费基础设施或文化旅游基础设施的一部分进行资产证券化。这为央企酒店提供稳定成长与资产增值的空间，毕竟酒店本身就是一种资产形式。

此前，金茂就在2021年发行华福-金茂酒店鑫选1号资产支持专项计划，规模13.81亿元，底层资产包括上海崇明金茂凯悦酒店、丽江金茂酒店·凯悦臻选、丽江金茂璞修雪山酒店等。该项目将金茂旗下的优质资产进行证券化，而新颁布的酒店REITs将更好的为央企们提供新资本的推出和循环渠道。

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