手机用户，请使用微信小程序查看或发布信息

长按图片进入小程序发布和查看信息

一、区域对比：信州区为核心，玉山与余干县差异化显著

1.信州区（主城区）

· 项目密集：共3个转让项目，均为独栋中端/经济型酒店，房间数60-121间，面积3000-9500㎡。

· 高租金成本：月租金4-14万，显著高于其他区域。如121间客房项目月租金14万（单房月均成本约1157元），反映主城区流量优势。

· 转让费跨度大：160万-368万，可能与物业条件（如三江大市场项目区位成熟）、品牌溢价相关。

2.玉山县（旅游区）

· 民宿定位：三清山脚下景区配套项目，45间客房，无转让费，月租3万（单房月均667元）。

· 资产机会：适合短期试水旅游住宿市场，但需警惕季节性波动风险。

3.余干县（县域经济）

· 经济型主导：两项目均为经济酒店，月租1.3-1.67万，转让费30-200万。

· 品牌溢价明显：连锁品牌项目转让费高达200万（单房3.5万），远超非品牌项目（单房0.57万），反映品牌附加值的市场认可。

二、酒店类型与运营逻辑差异

典型案例对比：

· 信州区中端酒店（121间）：高租金（14万/月）匹配主城区稳定客源，但需承担高额转让费（160万）。

· 余干连锁经济酒店（57间）：低租金（1.67万/月）与高转让费（200万）并存，品牌管理或带来运营效率提升。

· 玉山民宿（45间）：零转让费降低进入门槛，但需评估三清山旅游淡旺季对入住率的影响。

三、投资成本与回报测算参考

1.单房成本指标

· 信州区三江项目：月租金4.16万÷96间≈433元/间，转让费220万≈2.29万/间。

· 余干连锁项目：月租金1.67万÷57间≈293元/间，转让费200万≈3.51万/间。

注：需结合RevPAR（单房收益）、运营成本等进一步测算IRR。

2.转让费逻辑

· 主城区物业稀缺性推高转让费，如信州区某项目转让费达368万。

· 品牌溢价在县域市场表现突出，余干连锁项目转让费高于非品牌项目近7倍。

四、风险提示与建议

· 主城区竞争激烈：信州区项目集中，需评估周边竞品酒店入住率及客源结构。

· 域品牌风险：高转让费的连锁项目需确认品牌续约条件及管理费成本。

· 旅游依赖型项目：玉山民宿需制定淡季运营策略（如转型长租、活动承接）。

· 隐性成本核查：重点排查物业产权、消防合规性及设备老化问题。

结语

上饶酒店市场呈现“主城区重资产、县域分化、旅游轻资产”的多元格局。投资者需结合自身资金实力与运营能力选择赛道：

资金充足者可考虑信州区中端酒店，依托城市流量获取稳定收益；

资源整合型投资者可探索余干连锁品牌项目，借力品牌管理降本增效；

短期试水者建议关注玉山民宿，以低门槛切入旅游市场，但需做好抗周期准备。

免责声明：指点网对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。文章仅是作者个人观点，不应作为投资依据。读者应详细了解所有相关投资风险，并请自行承担全部责任。 部分文章是网络作者投稿发布，版权归投稿作者所有。作者应对文章及图片的真实性及版权负责。一旦因此引发版权纠纷，权利人提出异议，指点网将根据相关法律法规的规定，删除相应内容。侵权责任由投稿者自行承担，如由此造成指点网损失，投稿者应承担赔偿责任。如对本文有任何异议，请联系我们135-3041-8755。

指点网旗下酒店交易网是国内最大的酒店转让物业交易平台，注册用户超50万。平台致力于提供国内外酒店转让、酒店物业招租、酒店资产出售、酒店周边产品与服务信息等综合服务，平台坚守：自由交易，不收佣金的态度，打造真实有效的酒店交易平台，已是酒店行业必用平台之一。

（独立网站+微信小程序）

指点网媒体矩阵