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在酒店投资领域，机构与资本市场的关注已从短期收益转向资产长期价值与运营可持续性。酒店资产不仅是地产投资，更承载商业模式和品牌价值。实践表明，优质高端酒店资产主要有五个特征：权属清晰、管理科学、合理回报、盈利稳定、流动性好。

酒店资产管理专家张磊先生在PLUS TALK 2025中国酒店资产管理先锋分享会上指出，大型酒店资产的估值首看权属清晰度，交易风险、租约与产权关系都会影响价值；资产管理需长期主义，团队稳定、房价管理和规范资本支出是持续回报关键，也为本文五大特征分析奠定基础。

01

明确产权与交易流程

是酒店资产价值的前提

酒店资产的投资逻辑始于权属本身。权属是否清晰、完整、统一且可控，直接决定了资产的估值和流转效率。在当前国内市场，大量酒店资产通过司法拍卖以债权、资产或股权形式流转，但从竞拍到最终交割往往需要经历漫长的周期，而其中的权属对接问题频频出现。近期我们在广东调研时了解到，一处资产在银行以债权方式处置后，原业主与新业主之间出现交割摩擦，最终影响了估值和后续运营。这一案例生动地揭示了权属不清给资产带来的潜在风险。

股权交易中隐形风险尤为值得关注。酒店资产背后的历史债务、未披露负债或租约约束，如果在交易前未能充分识别，将在后续运营中显现，甚至可能导致收益大幅折损。更为复杂的是，综合型资产往往涉及不同产权人和租约形式的协调。小租约与大租约之间的利益冲突，核心产权人与小产权人的权利义务关系，如果处理不当，不仅会影响当前收益，也可能阻碍资产长期价值增长。可以说，权属清晰是酒店资产估值的首要基石，它决定了资本市场对资产的信心与流转效率。

02

长期主义与规范运营

决定资产可持续增值

在权属清晰之上，资产的管理模式和运营理念直接影响其长期价值。

遗憾的是，在国内许多酒店项目中，资产管理角色长期缺位，导致资产潜在价值未能完全释放。资产管理不仅是对酒店运营进行监督，更是一种战略性规划，关系到品牌长期定位、产品设计以及运营团队的持续性。

长期主义理念是管理科学的核心。

许多开发商在地产开发阶段，过度追求年度收益或短期利润，采用激进的房价策略和收益管理方式。这种短期行为往往损害资产长期增值潜力。机构投资者更倾向于以五年现金流作为估值基准，因此前期市场价值的过度消耗，会直接削弱资产真实价值。在这一逻辑下，科学的资产管理不仅强调年度利润，更注重资产可持续增值与长期品牌塑造。

与此同时，运营团队的稳定性是保证资产持续收益的关键因素。

实践中，张磊先生称经常看到因资产交易或信息泄露导致运营团队动荡，从而出现业绩下滑的案例。为了避免这种情况，建立合理的人才组织和激励机制至关重要，使团队充分理解资产交易属于市场常态，并能够保持运营连续性。

在房价管理方面，国内酒店业仍存在粗放管理的现象。

客房收益管理通常由收益团队主导，但缺乏系统性指导和预算约束。这种模式在资产证券化过程中可能显现出价值折损。借鉴欧美经验，专业基金在制定预算时，先明确价格和收入目标，再规划利润，这种以租金理念为基础的管理模式，有助于提升资产长期价值。

此外，资产长期健康还依赖于规范的维修与资本支出（CapEx）规划。

张磊先生曾参与北京某酒店资产交易，金融机构接管后，严格按管理合同执行，每年留存足额的FF&E储备金。这种合规管理模式，与传统追求短期利益的思路形成鲜明对比。金融机构用实际行动证明了合规对资产保值同样重要。

03

真实收益数据与科学估值

还原投资价值

长期主义管理下，投资回报应当建立在科学数据与合理测算基础之上。市场上常流传“中国高端酒店百年回本”的论调，但这类说法往往忽略了实际经营数据。

投资回报被低估的原因，主要在于业主在计算收益时，将非经营性负债和杠杆利息计入投资回报，导致表面回报偏低。正确的评估方法，应剥离非经营性负债，以EBITDA减重置成本为准，反映真实投资收益水平。

资本化率是衡量酒店资产合理回报的重要指标，目前来看，中国高线城市全服务酒店的资产回报率达到5%以上是完全可行的。纠正市场对酒店资产回报的认知偏差，可以为资本市场提供更加透明和可靠的投资依据。

04

运营连续性与全方位服务

保障收益持续

在资产长期价值中，运营管理稳定和灵活的关系处理尤为关键。酒店收益主要由客房、餐饮和休闲业务构成，每一环节的优化都直接影响综合收益。

客房方面，需要提升收益管理水平，强化预算管理和收入导向的房价策略，避免价格内卷，同时注重客户体验叠加。餐饮业务则面临全日餐厅与特色餐厅的优化需求，通过产品组合和创新吸引更多客群。休闲与健康业务是未来趋势，创新业态和健康消费理念可以显著提升附加收益。

全服务酒店的优势在于综合体验使房价理论上没有天花板，同时本地化生意竞争力强，长期价值显著高于精选服务酒店。在这一体系下，高星级酒店的运营模式不仅保证了收益稳定性，也为资产长期增值提供了坚实基础。

05

合规与收益法估值

确保资产高效流转

酒店资产的流动性同样至关重要，它关系到投资者退出和资本效率。当前市场存在三个核心焦点影响酒店资产流动，值得大家关注：

ESG合规压力：高能耗、高碳排放酒店面临上市公司披露压力，影响投资吸引力。

土地年限与杠杆：土地年限影响杠杆使用难度，从而影响资产折价。

税费因素：土增税和房产税增加了资产持有成本，必须纳入估值和投资决策考量。

在估值方法上，成本法和比较法在机构投资中逐渐失效，而收益法成为主流，包括直接资本化法和DCF折现法。折现率与资本化率是关键参数，也是资产预期收益与预算设定的核心依据。实践中，通过逆向预算方法——先确定收入目标，再推导入住率和房价体系——能够更科学地引导运营，实现资产价值最大化。

从机构投资和资本市场视角，高端酒店资产的价值不再仅停留在短期收益，而是以权属清晰、管理科学、合理回报、盈利稳定与流动性好为核心。科学管理、长期主义、精细化运营以及规范估值，是资产长期增值和资本市场认可的关键。行业应广泛宣传中国高端酒店的真实回报数据，纠正误读，推动高端酒店资产管理向专业化、规范化和成熟化迈进。

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