来源：原创 薄荷雪 酒店焕新事务所 侵删

不废话，直接上干货。

最近酒店圈炸锅了。

全国酒店投资人都在哭诉：今年数据下滑太明显了，好区域、好位置、好品牌的店下滑10%以内，其他的普遍超过10%，有的甚至达到20%。

于是各路"专家"开始唱衰：酒店倒闭潮来了！大家准备零元购吧！年底大量酒店出清，明年市场就回暖了！租赁物业以后不能投酒店了，只有自持物业才能活下来！

这些观点，更多的是情绪，是在制造焦虑，毫无逻辑可言。

今天我们就来拆解一下这些"寒冬论"背后的真相，看看酒店业到底发生了什么，谁在真正出局。

先说结论：酒店不会消失，只会换老板。库存不会去化，去化的是价格。真正被淘汰的，是那些没有核心竞争力的运营者、品牌方和投资人。

01  "酒店倒闭潮"是个伪命题

让我先纠正一个根本性的认知错误：倒闭的不是酒店，是酒店老板。

这话听起来绕口，但逻辑很清楚。

租赁物业的业主，除非到了实在扛不住的情况下，才会选择退出或转让。如果有人接手还好，没人接手的话，房东就会接过来继续运营。

为什么？因为只要营业收入能覆盖运营支出，酒店就不会关门。

国内真正的"酒店倒闭潮"只出现过一次——2020年疫情期间。那是在特定环境下，经营收入真的覆盖不了运营支出，很多酒店被迫关门。

但从2021年开始，大量酒店换手后重新开业。这说明什么？

酒店这个业态本身没问题，有问题的是经营者。

02 为什么酒店"库存"很难去化？

很多人不理解，为什么酒店不像其他行业一样，可以通过关店来去化库存？

原因有四个：

第一，投资大，残值难耗尽

酒店的初始投入远大于公寓和其他商业项目。一个中档酒店动辄几百万上千万的投资，这些钱不是说丢就能丢的。

而且住宿需求一直存在，通过改造、换品牌，都有翻盘的机会。除非选址和定位从一开始就错了。

第二，改造难度大

酒店对机电、给排水、通风、暖通的要求非常高。卫生间、立管、疏散、采光，这些改造成本很高，恢复成本也很高。

一旦改成酒店，一般不会轻易改回去。

第三，审批难度大

从装修报建到消防报建、验收、特行许可等等，办理周期长，成本高。一旦办成，这也是无形资产。如果改成其他业态，这个无形资产就没了。

第四，现金流特性

酒店的需求一直存在，无论生意好坏，每天都有正向现金流。只要能覆盖运营成本，店就不会关门。

这就是为什么酒店业有句话："酒店不死，只是换主人。"

03 行业下行时，谁最先出局？

既然酒店不会消失，那么在行业下行时，谁会被淘汰出局呢？

我按照出局的先后顺序来说：

第一批出局：不合格的运营人员

尤其是那些浑水摸鱼、滥竽充数的运营人员。

很多店长、总经理对基本业务都不熟悉，就被硬生生提上来做管理。还有一些经验丰富的老运营，思想保守，没有及时更新知识体系，被市场变化淘汰。

更换运营管理层是成本最低、见效最快的方式。

第二批出局：没有核心竞争力的品牌

那些投资模型都没跑通，没有品牌溢价，没有会员输送，更没有系统运营管理能力的品牌，最终会被淘汰。

市场不好的时候，投资人会更加理性地选择品牌。那些只会收加盟费、不能提供实际价值的品牌，会被无情抛弃。

第三批出局：现金流紧张的加盟商

酒店加盟商一旦现金流紧张，就容易爆雷。但这个过程会拖得比较长，业主一般不会采取过激行为。

为什么？因为这几年已经反复验证，过激的房东最后都会被狠狠打脸。

第四批出局：资产持有者（但时间很长）

无论是出租还是自营，出现经营性亏损后，还有很多种方式解决资金问题。就算抵押后无力偿还，银行也会给时间。

从不良到拍卖到退出交割，这个时间会非常长，有可能拖到新的周期到来。

04 酒店经营者的"三步走"策略

当酒店经营困难时，经营者会按照什么顺序调整？

第一步：调整运营

成本最低，见效最快。换店长、换管理团队、优化运营流程，这是首选。

第二步：调整产品和品牌

代价虽然高，但收益也明显。重新装修、换品牌、调整定位，这是第二选择。

第三步：调整租金

如果前两步都不行，就会和房东谈降租。实在谈不下来，才考虑放手。

毕竟沉没成本太高，一般情况下投资人不会轻易放手。

05 真正的行业逻辑是什么？

看到这里，你应该明白了：所谓的"酒店倒闭潮"，本质上是一场效率革命。

市场在用最残酷的方式，淘汰那些没有竞争力的参与者：

不专业的运营人员被淘汰

没有价值的品牌被淘汰

现金流管理不善的投资人被淘汰

选址和定位错误的项目被淘汰

但酒店这个业态本身，需求依然存在，市场依然巨大。

中国有14亿人口，旅游、商务出行的需求不会消失。关键是谁能提供更好的产品和服务，谁能更高效地运营。

06 什么样的酒店能活下来？

在这轮洗牌中，什么样的酒店能活下来，甚至活得更好？

第一，好位置的酒店

位置永远是酒店业的第一要素。好位置意味着稳定的客源和抗风险能力。

第二，有品牌力的酒店

真正有品牌溢价、有会员体系、有运营能力的品牌，在困难时期反而能获得更多市场份额。

第三，运营效率高的酒店

那些通过数字化、标准化提升运营效率的酒店，成本控制能力更强，盈利能力更稳定。

第四，现金流管理好的投资人

有足够现金储备，能够穿越周期的投资人，不仅能活下来，还能在别人退出时抄底扩张。

07 机会在哪里？

危机往往伴随着机会。

对于有实力的投资人来说，现在可能是抄底的好时机。那些被迫退出的项目，往往会以较低的价格转让。

对于优秀的运营团队来说，现在是证明自己价值的时候。能够在困难时期帮助酒店扭亏为盈的团队，会变得更加稀缺和值钱。

对于有实力的品牌方来说，现在是扩大市场份额的机会。那些没有竞争力的品牌退出后，留下的市场空间会被强者瓜分。

最后的话

不要被"寒冬论"吓到，也不要被"抄底论"冲昏头脑。

酒店业的本质没有变：为客人提供住宿服务，获得合理回报。

变的是市场环境更加严峻，竞争更加激烈，对专业能力的要求更高。

那些真正有核心竞争力的参与者，不仅能够穿越周期，还能在洗牌中获得更大的市场份额。

那些没有竞争力的参与者，被淘汰是迟早的事，与其说是"寒冬"，不如说是"回归理性"。

市场永远是最好的老师，它会用最直接的方式告诉你：什么是对的，什么是错的。

你觉得这轮酒店业洗牌，最终会是什么格局？

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