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近日，看到有读者在后台的留言：“大部分城市真的撑得起、真的需要一家全服务五星级酒店吗？多数是地产商拿地需要和领导任期内政绩需要吧。”

这位读者提出的这个观点非常犀利，也极其深刻，直接点出了过去20年间国内很多城市高端酒店投资的底层逻辑。

这位读者的判断在很大程度上是正确的：不少城市的全服务五星级酒店，并非纯粹由市场需求催生，而在很大程度上扮演了“地产配套”和“城市形象名片”的角色。

但这只是故事的一面。如果我们深入现实，会发现背后的逻辑远比这复杂。

一、该观点的合理性：非市场需求的驱动因素

1、地产开发的“溢价工具”

这是最核心的原因。在一个城市的一个大型综合体或住宅项目，如果宣布引入一家国际五星级酒店，能极大地提升整个项目的档次感和品牌价值。

这直接可以帮助其住宅、写字楼、商铺卖出更高的价格，更快地去化。酒店本身可能不赚钱甚至亏损，在这种情况下，酒店本身即便不盈利甚至亏损，也早已被整个项目的收益覆盖——此时的酒店实质是“成本中心”，而非“利润中心”。

2、城市形象的“政绩名片”

对于地方领导而言，引进国际知名酒店品牌是看得见、摸得着的政绩。它象征着：

城市能级和开放程度：“我们已有X家国际五星级酒店”。

营商环境：吸引高端商务客群，表明投资氛围良好。

城市形象：五星级酒店往往是地标建筑，能迅速改变城市天际线和形象。

因此，在土地出让、规划审批等方面，当地政府往往会给出优惠条件，鼓励甚至要求开发商引入高端品牌酒店。

3、商业综合体的“必要配套”

一个大型城市综合体通常包含购物中心、写字楼、住宅和酒店。酒店为整个商业综合体提供了重要的功能补充：

满足商务客群的住宿需求。

为购物中心的高端餐饮、娱乐提供客源。

提升综合体整体的业态完整性和吸引力。

二、超越“撑不撑得起”：酒店的多元价值与生存逻辑

然而，问题在于，我们不能仅仅用一把尺子来衡量所有五星级酒店的成功与否。它们的价值体现在更广阔的维度上：

1、真实存在的市场需求

头部城市的虹吸效应：北京、上海、广州、深圳、成都、杭州等一线和新一线城市，拥有巨大的高端商务、会展、旅游需求，是完全能够支撑多家五星级酒店的。2024年，北上广深五星级酒店平均出租率仍保持在70%左右，平均房价约千元，业绩稳健。

二三线城市的“提前布局”：一些城市确实当前市场需求不足，但投资方看重的是5~10年后的发展。酒店作为重资产、长周期项目，本质是对城市经济增长和人口流入的长期投资。既有成功案例，也不乏押注失败的项目。

2、“全服务”的内涵与演变

传统的“全服务五星级”指拥有大型宴会厅、多个餐厅、泳池、SPA等完整设施的酒店。它们的收入来源非常多元：

客房收入：商务酒店通常占50%-60%。

宴会和会议收入：在一些二三四线城市，这是绝对的核心利润来源，很多政府会议、企业年会、婚礼庆典是酒店盈利的关键。

餐饮收入：高端酒店的中餐厅、自助餐往往是本地餐饮市场的标杆，能吸引大量本地消费。

因此，一家酒店可能客房入住率不高，但凭借其强大的宴会和本地餐饮收入，依然可以实现盈利，有的商务酒店餐饮收入比例甚至超过50%。它不仅仅服务于住店客人，更服务于整个城市的社交和商务活动。

3、品牌的战略布局

对国际品牌酒店集团而言，在中国市场进行的是网络化布局。即便某些单点项目盈利不佳，但纳入全球预订系统后，也可增强会员黏性与网络效应，从集团整体战略上看仍然划算。

三、未来的趋势：市场正在挤出泡沫

读者所指出的问题，市场已经开始了自发的纠正：

1、地产黄金时代结束

随着房地产行业进入深度调整期，开发商不再有能力也无动力去“养”一个不赚钱的酒店作为配套。未来的酒店投资将更加理性，真正回归市场需求本身。

2、“精简型”高端酒店崛起

市场催生了较多精选酒店品牌。它们保持五星级的品质和设计感，但削减了不必要的宏大宴会空间和多个餐厅，运营更轻量、更灵活，更契合追求个性化、高效率的新一代消费者。

3、运营效率定生死

无论原因如何诞生，酒店最终都要面对市场检验。那些运营效率低下、无法找到自己独特价值主张（无论是服务于宴会、餐饮还是特定客群）的酒店，将会被淘汰出局。

写在最后

该读者的观察一针见血地揭示了历史成因。确实，中国很多城市的五星级酒店是地产和政策的“副产品”。

但同时，我们也应客观看到：

这些五星级酒店在客观上提升了许多城市的商务环境、消费水平和国际形象。

它们拥有超越“住宿”的复杂营收模式和生存逻辑。

市场正在倒逼酒店行业转型，未来的酒店必须从“讲面子”转向“修练内功”。

综上，答案是双重的：一部分城市确实撑不起，也不需要传统的全服务五星级酒店，它们是为过去的逻辑买单；而另一部分城市，酒店通过精细化运营找到了新的存在价值。

酒店精耕细作的时代正在来临，无论是开发还是运营，酒店行业都需要更多专业敬业、真正思考、用心做事的人。

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