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各位想入局酒店投资的朋友们，我是雪总。最近私信问我怎么开酒店的人实在太多了，今天就把我这10年踩过的坑、赚到的钱，毫无保留地分享给大家。

先自我介绍一下，我们从2010年开始做酒店筹建，从第一家30间房的快捷酒店开始，到现在手里8家酒店，年收入过千万。这条路我走过，知道哪里有坑，也知道哪里有金子。

第一步：选址决定生死，这个环节绝不能省钱

很多新手一上来就问我："雪总，我该选什么品牌？"错了，第一个问题应该是："我该选什么位置？"

选址占成功因素的70%，这不是我说的，这是行业铁律。我见过太多人，品牌选得再好，装修再豪华，位置选错了，3年内必死无疑。

核心商圈优先法则

我的经验是：宁可在核心商圈开个小酒店，也不要在偏远地段开大酒店。什么叫核心商圈？就是方圆3公里内有商务楼、购物中心、医院、学校中的至少两个。

交通便利是刚需

距离地铁站800米内，或者主干道200米内，这是底线。现在年轻人出行都靠地铁和网约车，交通不便利的酒店，客人来一次就不会再来第二次。

第二步：资金规划要精准，现金流比利润更重要

开酒店最怕的不是不赚钱，而是现金流断裂。我见过好几个朋友，酒店经营得不错，但因为前期投入过大，后期资金跟不上，最后被迫转让。

投资预算分配公式

我总结了个"3-3-2-2"法则：

30%用于租金和押金

30%用于装修改造

20%用于设备采购

20%作为运营资金储备

这个比例是我用血泪换来的。第一家酒店时，我把90%的钱都砸在装修上，结果开业后发现没钱做营销，没钱招人，差点撑不过前三个月。

现金流预测要保守

新酒店前6个月基本都是亏损期，这是正常的。我的建议是准备至少8个月的运营资金，包括房租、人工、水电、营销费用。宁可多准备，也不要资金链断裂。

第三步：品牌选择有门道，不是越大牌越好

现在市面上酒店品牌太多了，如家、7天、汉庭、亚朵、全季...选哪个？

中端品牌是最佳选择

我的经验是：第一次开酒店，选中端品牌最稳妥。既不像经济型酒店竞争激烈、利润微薄，也不像高端品牌投入巨大、回本周期长。

全季、亚朵、桔子这些中端品牌，加盟费合理，支持力度大，客群稳定。我们2020年开的全季酒店，投资回报率一直保持在15%以上。

加盟条件要看清

不同品牌的加盟条件差别很大：

加盟费：20-50万不等

保证金：50-100万

管理费：营收的4-6%

装修标准：每间房8-15万

这些都要算进总投资里。我建议选择那些装修标准相对灵活、管理费合理的品牌。

第四步：装修控制成本，实用比好看更重要

装修是最容易超预算的环节，我第一家酒店装修超支了40%，差点把我搞破产。

标准化装修省钱又省心

现在品牌方都有标准化装修方案，虽然看起来没那么个性化，但成本可控，而且客人认知度高。我建议新手就按品牌标准来，不要搞什么个性化设计。

重点投入在这几个地方

床垫：客人感知最直接，不能省

卫浴：热水器、花洒、马桶，都要用好的

隔音：墙体隔音材料不能省，差评大部分都因为吵

网络：现在客人对WiFi要求很高

其他地方能省则省，比如大堂装修、走廊装饰，客人停留时间短，没必要花大钱。

第五步：团队搭建是关键，好员工比好装修更重要

酒店是服务行业，人是核心竞争力。我们现在8家酒店，最成功的那几家，都有一个共同点：店长特别靠谱。

店长是灵魂人物

一个好店长能让酒店起死回生，一个差店长能让五星酒店变成一星。我选店长有三个标准：

有3年以上同档次酒店管理经验

沟通能力强，能处理各种突发状况

有责任心，把酒店当自己家

工资可以给高点，但人一定要选对。我现在几个店长年薪都在15-20万，但他们创造的价值远超这个数字。

第六步：开业营销要精准，口碑比广告更重要

酒店开业前3个月是关键期，这段时间的口碑会影响后续很长时间的经营。

预售是最好的营销

开业前1个月开始预售，价格可以打6-7折，既能回笼资金，又能积累第一批客户。我每次开新店都会预售200-300间夜，基本能覆盖开业前两个月的运营成本。

OTA平台要重视

现在80%的客人都通过携程、美团、飞猪订房，平台运营必须重视。照片要专业，描述要详细，价格要有竞争力。我专门请了个运营专员负责OTA，效果明显。

最后的忠告：心态比技术更重要

开酒店不是暴利行业，是个需要耐心和坚持的生意。我见过太多人，开业前几个月不赚钱就着急，各种折腾，最后把好好的酒店搞砸了。

酒店投资是个长期生意，正常情况下2-3年回本，5年开始有不错的现金流。如果你想快速致富，建议别碰酒店。但如果你想要一个稳定的长期投资，酒店绝对是不错的选择。

最后说一句：这个行业水很深，坑很多，但机会也很大。如果你真的想入局，建议先找个靠谱的合伙人，或者找个有经验的顾问。毕竟几百万的投资，谨慎点总没错。

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