来源：原创李建 酒店焦点资讯 侵删

在酒店行业竞争日益激烈的当下，经营好一家酒店绝非易事，既要像使用“算盘”般精准计算各项经营指标，又需如“盘算”般从战略高度进行统筹规划 。“算盘”是基础，聚焦具体数据的精准核算；“盘算”是升华，强调从宏观视角对经营策略的谋划，二者相辅相成，共同构筑起酒店经营的成功之道。

在大通缩和低利率时代，酒店业的经营环境变得更为复杂。传统经营指标，如入住率（Occupancy Rate）、平均房价（ADR - Average Daily Rate）和每间可售房收入（RevPAR - Revenue Per Available Room），虽然仍是重要参考，但它们在当前环境下可能无法完全揭示酒店经营的深层问题和潜在优势。这时，引入和善用坪效（Revenue Per Square Foot / Meter）指标，并结合其他非传统指标，就能更全面地破解传统指标的不足，指导酒店进行更精准的管理。

图片来源：锦囊泛娱酒店

一、大通缩和低利率时代酒店业的经营特点与挑战

1、消费者行为变化

理性消费与高性价比追求：通缩压力下，消费者对价格更敏感，但同时对所获服务的“价值感”要求更高。他们不再只看价格，更看重是否“物超所值”。

体验至上：低利率使得投资回报相对平淡，人们更倾向于将资金用于能够带来即时满足和独特体验的消费上。

2、经营压力

平均房价（ADR）承压： 存量资产过剩，消费降级，平台挤压利润，为获取市场吸引客流，酒店被迫降价，导致客房收入增长乏力。

非客房收入重要性凸显：餐饮、会议、宴会、康体、零售等多元化收入在酒店整体盈利中的比重需进一步提升。

资产回报率挑战：酒店作为重资产投资，在低利率环境下，若经营不佳，其资产价值和投资回报可能面临缩水。

成本控制的精细化：面对通缩压力，酒店必须将成本控制提升到极致，但又不能影响服务质量。

3、行业竞争加剧

同质化竞争：许多酒店在硬件设施和基础服务上趋于同质，导致价格战频发。

线上渠道博弈：对OTA（在线旅行社）的过度依赖，导致佣金成本高企，利润空间被挤压。

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二、传统指标的局限性

虽然RevPAR、入住率、ADR等是酒店核心指标，但在当前环境下，它们存在以下局限：

无法反映“价值认可度”：高入住率可能是低价策略的结果，客人或许住进来了，但如果他们对服务不满意，好评率低，就无法形成复购和口碑传播，酒店的品牌价值也难以提升。

忽视“非客房收入”的贡献：RevPAR不包含成本，只衡量客房收入，无法全面反映酒店内餐饮、会议、宴会、SPA等其他收入来源对整体经营的贡献。

无法体现“空间利用效率”：酒店拥有大量公共空间（大堂、走廊、会议室、餐厅），传统指标无法衡量这些空间的盈利能力和利用效率。

滞后性与局限性：财务数据是过去的结果，难以实时指导酒店的经营决策，也无法直接反映客户情绪和品牌健康度。

容易陷入“价格战”：过分追求入住率或RevPAR，可能导致酒店为争夺客源而牺牲价格，进一步恶化行业竞争。

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三、如何善用“坪效”指标破解传统管理不足

坪效（Revenue Per Square Foot / Meter），即每平方米或每的收入，能够更精准地衡量酒店内部各个空间的利用效率和盈利能力。收益管理是不管坪效的，它是在既有条件下把产品卖给能出得起更高价格的客人。只有坪效能弥补传统指标的不足，帮助酒店破解管理痛点，实现经营和资产价值的双赢。

1、坪效指标如何说明传统指标不能说明的问题？

破解“空间浪费”问题：

传统指标盲点：一家酒店可能RevPAR表现不错，但大堂、会议室、餐厅等公共区域长期闲置或利用率低下，造成巨大浪费。传统指标无法直接反映这些空间资源的低效利用。

坪效破解：通过计算各区域的坪效（例如，大堂区域坪效、会议室坪效、餐饮区域坪效），酒店能直观发现哪些空间贡献的收入不足，从而识别出“无效空间”或“低效空间”。还能指导酒店进行空间改造，如将闲置区域改造为共享办公空间、精品零售店、小型艺术展区、特色咖啡厅等，激活这些“沉睡”的资产。

提升“非客房收入”的精准度：

传统指标盲点：总营收能看到非客房收入的绝对值，但无法看出这些收入是如何产生的，以及不同非客房业务的盈利效率差异。

坪效破解：分别计算餐饮、SPA、会议厅等各非客房业务的坪效。例如，如果餐厅坪效远低于行业平均或酒店预期，则需分析是菜品定价问题、上座率问题，还是服务流程问题。通过对比不同餐饮区域（如大堂吧、中餐厅、西餐厅）的坪效，可以优化其布局和功能，甚至考虑将部分低坪效区域外包给第三方专业机构。

指导“精准投资”与“资产优化”：

传统指标盲点：酒店在进行设施升级或改造时，往往凭借经验或外部趋势，难以评估投资的实际效益。

坪效破解：在进行任何改造前，先评估现有空间的坪效。改造后，再追踪新空间的坪效变化。这能帮助酒店管理者：

 理性投资：将有限的资金投入到能显著提升坪效的区域或项目上，避免盲目投资。

资产活化：识别并改造低坪效资产，提升其功能性与盈利能力，从而提高整体资产价值。在低利率环境下，与其新建，不如通过优化现有资产提升价值。

反映“客户体验与价值认可”：

传统指标盲点：传统指标无法直接衡量客户对酒店整体“体验”和“价值感”的认可度。

坪效与好评率的结合破解：尽管坪效本身是衡量收入的指标，但它可以与好评率（或更广义的在线声誉指数）结合使用。

高坪效+ 高好评率： 说明酒店不仅实现了高效的空间利用和收入产出，而且客户对这些空间提供的服务和产品高度认可，这才是真正的成功。

高坪效+ 低好评率： 可能意味着酒店为追求短期收入而牺牲了客户体验（例如过度拥挤、服务不足），这种高坪效是不可持续的。酒店需要反思经营模式。

低坪效+ 高好评率： 说明服务质量很好，但空间利用率不足。可能需要通过营销、产品组合或空间改造来提升收入。

低坪效+ 低好评率： 这是最危险的情况，需要立即进行全面改革。

2. 如何应用坪效指标解决酒店管理的不足？

细化核算单位：

从整体到局部：不仅计算酒店整体坪效，更要细化到客房、餐厅、会议室、健身房、大堂、商铺等各个功能区域的坪效。

区分面积类型：计算时区分“可租赁面积”“实际使用面积”和“总建筑面积”，根据不同目的选择合适的基准。

与客户反馈（好评率）结合：

数据交叉分析：将各区域的坪效数据与该区域相关的客户评价（如客人对早餐的评价、会议设施的评价）进行交叉分析。

问题溯源：如果某个区域坪效低，且好评率也低，说明该区域的功能设计、服务流程或产品本身存在严重问题。如果坪效高但好评率低，则可能存在过度利用或服务质量跟不上的情况。

优化空间布局与功能：

改造低效空间：根据坪效分析结果，将低坪效区域进行功能调整，如增设网红打卡点、多功能共享空间、自助洗衣房、小型零售区等，以吸引客流和创造收入。

打造特色体验区：结合酒店定位和客群需求，将部分空间打造成特色体验区，提升客户满意度和忠诚度，即使不直接产生高收入，也能带动客房或其他高利润区域的消费。

拓展多元化收入：

“非住客”经济： 高效利用餐饮、会议、康体等设施，通过高品质服务和精准营销吸引非住店客人消费，提高这些区域的坪效。

社群运营：利用酒店的公共空间组织各类活动（如读书会、艺术展、亲子活动、健康讲座），吸引社群流量，增加非客房收入和品牌曝光度。

精细化收益管理：

动态定价不限于客房：针对会议室、宴会厅、餐厅包间等，也应根据需求波动、预订时间、客户类型等因素，实行动态定价，最大化空间利用效率。

套餐组合销售：将客房与餐饮、娱乐等服务打包销售，提升捆绑产品的坪效。

资产轻量化与合作：

对于一些坪效低且难以改造的区域，可以考虑将其外包给专业的运营方，如品牌咖啡店、特色零售商、健身机构等，通过租金或分成模式，实现资产的盘活和坪效的提升。

在低利率时代，这有助于酒店优化资产负债率，通过轻资产运营模式降低固定资产投入，同时通过外部合作增加收入。

通过将坪效指标与客户评价（好评率）紧密结合，酒店管理者可以更清晰地洞察经营现状，识别出传统指标无法说明的“空间浪费”“效率低下”和“价值缺失”等问题。这不仅有助于酒店在通缩和低利率的艰难环境中提升运营效率和盈利能力，更能通过空间活化和价值再造，最终实现酒店经营收益和资产价值的双重提升。

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