来源：仲量联行和中伦律师事务所 侵删

一、市场现状与投资活跃度

1. 市场背景

投资活跃期：2015年至2024年，中国内地酒店投资交易额约1685.4亿元，年均成交额约为139.4亿元，2023年交易额创历史新高，显示出市场的活跃度。

政策影响：房地产市场进入深度变革期，受到“三条红线”政策、城市更新政策以及租赁住房市场快速发展的多重影响，酒店投资市场从增量扩张向存量优化转型。

2. 城市分布

一线城市主导：一线城市凭借抗周期能力和复合价值吸引超60%的交易。

新一线城市崛起：新一线城市因旅游资源丰富等因素，2020-2024年投资交易额占比提升6个百分点。

郊区市场增长：市区酒店资产更受关注，但市郊和远郊地区的投资机会也在增加。

二、资产估值与定价策略

1. 估值方法

收益法：应用最广泛，强调酒店未来现金流的折现价值。

市场比较法：通过分析可比成交案例来推断价格。

重置成本法：考虑重新开发的成本。

2. 定价策略

综合因素考量：定价需综合考虑市场供需、运营绩效、品牌合作、资产持有模式、政策法规风险、资产更新改造潜力、宏观经济与投资偏好等因素。

价值提升策略：包括产权效应优化、硬件升级迭代、品牌价值重构和收益结构优化。

图片来源：锦囊泛娱酒店

三、酒店资产交易全流程解析

1. 交易形式

股权交易：成本较低、操作流程相对简单，但可能涉及债务风险。

资产交易：涉及更多税种和复杂的过户程序，但能规避历史债务风险。

2. 交易流程

预营销：酒店业主需准备尽调材料并设定合理的出售策略和价格预期。

营销：通过正式营销活动，例如投资人会议和实地考察等方式，吸引潜在买家报价。

独家尽调与谈判：锁定优先买家完成尽调和协议谈判。

交割：通过合同签署与资产移交实现交易闭环。

四、法律风险与外资退出

1. 常见法律风险

物业权属瑕疵：如土地性质争议、违法建筑。

共有设施权属划分：需明确共有设施的权属。

经营证照合规性：确保经营证照的合法合规。

酒店管理合同解除：合法终止现有酒店管理合同应尽量避免违约赔偿。

2. 外资退出

跨境支付限制：境外投资人出售内地酒店项目公司股权时，需额外关注跨境支付限制，通过双层监管账户设计规避外汇管制风险。

特殊流程：完成税务申报、外汇登记变更等特殊流程。

图片来源：锦囊泛娱酒店

五、市场趋势与投资建议

1. 市场趋势

存量时代：酒店投资市场进入存量时代，投资逻辑和价值评估体系正在重塑。

多元化投资人：投资人类型趋于多元化，高净值人士等积极参与。

2. 投资建议

区位价值：一线城市和新一线城市的酒店资产因抗周期能力和增长潜力更具价值。

现金流稳定性：关注酒店资产的现金流稳定性，尤其是在经济波动期间的表现。

改造可行性：评估资产的改造可行性，包括硬件升级和品牌重构。

六、总结

《中国酒店投资的全周期策略：从酒店资产收购到退出的关键决策路径》白皮书由仲量联行和中伦律师事务所联合发布，聚焦中国酒店投资市场的现状、投资策略、资产估值与退出路径等关键领域。报告指出，中国内地酒店市场进入投资活跃期，2015年至2024年投资交易额约1685.4亿元，年均成交额约为139.4亿元。随着房地产市场进入深度变革期，酒店投资策略已从单一的交易执行，转变为涵盖持有周期管理、价值释放路径设计、交易结构创新的系统性工程。

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